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引 言 在这满眼房价走势图和K线图的世界,我们都见识过无数的拐点,刚刚下调两个千分点的证券交易印花税,眼看又可能制造出另一个拐点。 低迷的股市和徘徊的楼市,一度让正忙于实现财产性收入的投资者失去了方向。现在,激动人心的时刻又将来临,在这时刻,我们并不能告诉读者,你的股市账户怎样才能赚得钵满盆满;也并不比你们更清楚,哪一个楼盘更具升值空间。 但我们也在寻找拐点,我们知道,有这样一个拐点,一旦迈过去,楼市会成为“居者有其屋”的楼市,股市会仅仅依靠上市公司本身的价值长红不衰。 要达到这个拐点,也许还会让你眼下账户上的资金缩水,也许还需要你放弃一夜暴富的机遇;即便迈过了这个拐点,也不能保证你手头的股票只涨不跌,更不能让你的房产价格逐年翻番,因为投资的本义就包含着风险。 但是,你将得到一个公平、公正、公开的股市,不会再一脚踏进人为的陷阱;你投进楼市的资金,不会夺走年轻人手里的婚房,反而可能成为廉租户房上的砖瓦。 放弃虚妄的暴富幻想,回归健康的投资心态,请相信,找到这个拐点,对我们每个人都是一种“利好”。 《望东方周刊》记者吴芳兰 / 上海报道 楼市、股市:怎样跑赢CPI 不合常理的投机热潮,会将楼市和股市推到惊险万分的高价位上 2008年春天,陈建民(化名)的家庭理财情形如同上海的天气阴晴不定,一方面他拿到了“第三套房”的钥匙,另一方面,手头连装修的钱也没有了,只能向银行借贷。 陈建民这次即将搬入的新居,位于闵行区北桥镇,是一栋将近200平米的合院式别墅。从生下来到现在,陈建民已经搬过两次家。虽然离市中心越来越远,但房子从40来平米到200平米,越搬越大。身为上海政府机关普通工作人员的陈建民,依靠的是自己“精明”的理财能力。 “老说上海人不要太精明,在上海这个地方,不精明哪里行啊,不精明睡大马路去啊?”陈建民说。 精明的他也没能躲过在倒春寒般的股市中受伤,原本投入牛市“吸金”打算用来作装修款的10万元被深度套牢,这使他不得不演出了咬牙向银行借钱装修的一幕。 楼市黄金十年中的上海小民 2002年,谈好女朋友的陈建民必须搬出父母家,准备一套婚房。看遍了上海所有的新开楼盘,他选定了闵行区莘庄一套三房两厅、面积128平方米的商品房,这套房子在上海外环线之外,单价3200元/平方米,总价41万元。 那时候陈建民刚刚工作三年,“当时首付比例为20%,即8万元,我当时工资才1000多元,得卖掉父母的小房子,才勉强够首付。” 按照上海通行的“丈母娘领导下的太太负责制”家庭治理结构,陈建民和岳父母,而不是和父母亲住在这套新房子里。岳父母搬来后,两位老人家在北外滩提篮桥那套40多平米的老房子就出租给房客,现在每月可收租金900元。这是陈建民第一次搬家。 2006年春节前后,上海楼市在强力的宏观调控中呈现低迷,陈建民相中了闵行北桥一套总价136万元的合院式别墅,产生了换房的想法,“当时,开发商的房子急于出手,因此价格相对便宜”。 2006年5月,陈建民趁上海楼市初步回暖,以112万元的价格将自住的三房两厅出手,还清剩余的20余万元房贷,还得到80余万元现金。他用其中70万元支付了新购合院式别墅的首付,余下10万元存入银行,准备新房到手后用来装修。 2007年3月,在股市大牛的感染下,陈建民开户成为新股民,将换房剩下的10万元投入股市,陈建民操作模式简单,“基本都是听消息买入”,经历“5·30”之后便一直处于被套、解套、再被套的循环之中。 “本来想赚点钱把房子装得好看点,现在要命啦!”陈建民十分焦虑。 丈母娘当然不会同意住毛坯房。在朋友的介绍下,陈建民通过宁波银行获得一笔10万元的消费贷款装修房子,每月需要支付1000元利息,一年后还清本金。每月由此新增4000多元的还款额,让陈建民夫妇感到陷入了追求幸福中的“经济危机”。 本来房贷多次加息后已经增加了150元以上,每月的固定支出还在上涨,工资不增反而有一定程度的下降。“现在什么都在涨价,装修要买的各种材料都在上涨。 但这些烦恼只是皮毛。在和本刊记者的交谈中,陈建民透露:“这个房子确实涨了不少,我经常接到中介的电话,询问房子是否要卖,同一个楼盘,别人挂牌已经在1.8万元/平方米以上了,现在总价超过300万元!”“但我不能卖啊,卖掉,老婆孩子睡大马路去?” 另一方面,岳父母家在提篮桥的那套40平米的小房子,“现在听说世博会要拆迁,问过邻居啦,至少值125万元。” 见好就收的人有福了 “我永远不会退出股市,不然我不是下岗了吗?”就在很多散户被大盘股指直逼3000点折磨得不愿再紧盯大盘之际,人称“杨百万”的上海人杨怀定,4月21日周一早上8点45分,就精神抖擞地坐在办公室准备看盘了。 “杨百万”是中国股市第一批股民,也是一直坚持到现在的股市“神人”,18年间,他完整地经历了中国股市的四次牛市和四次熊市。 “熊市我都远离,从2001年起我一直远离股市,直到2005年1月,虽然每天我依然会看盘不止。”杨怀定告诉本刊记者,经历多番起伏,他变得更加理性。“我早就号称杨百万,但直到现在,留在(股市)里边的钱从来不超过250万元,赚的钱我拿走干别的。” 现在的“杨百万”在忙些什么呢,用他自己的话说,他是在“带着别人炒股”。 杨怀定和他的儿子杨珏琦,父子俩成立了“杨百万证券工作室”。工作室位于普陀区一个居民小区内,一部专用于指导炒股的手机在开盘时间准时开机,回答跟着他炒股的投资者的各种问题,“每天早上股市开市之前到达工作室上班,3点股市闭市后下班”。双休日,他会接到很多邀请,飞到全国各地去做讲座。 在杨百万的个人网站上,正在出售一套“杨百万证券决策系统(2008年升级版)”,购买这套软件就可以享受:每月可以当面请教杨老师一次,每天收盘可以收到杨老师点评邮件,送杨老师最新炒股秘笈两本,以及送杨百万高级实战培训讲座光盘等等。只是他的众多拥趸中很少有人知道,这位“神人”自己从不重仓杀入。 另一位上海“股神”章永意(化名)更加低调,身家过千万的他一直骑自行车上班。章永意1991年认购了4张面值1000股的“老八股”,以此起家赚到了20万元。1992年,他用这20万元进入股市。 这20万元在1997年之前基本上都是亏损的,“到了1997年,一个朋友告诉我,从长远来看,做短线的人绝大部分都是亏损的,唯有做长线才能真正赚钱。”章永意改变了投资理念,开始走长线投资。 他投身过的股市战役中,最惊心动魄的是远兴能源(深交所代码:000683)一仗。 2004年底,章永意根据朋友推荐,加上自己的判断,把赌注下在“远兴能源”上。为了筹钱,已经年过40的章永意毫不疑惑,把位于徐家汇的一套60多平米的自住房以1.7万元/平方米卖掉,这套房子是他用股市收益在1998年以4000元/平方米的价格购买的。 卖掉房子后,章永意陆续吃进了40万股的“远兴能源”,当时熊市已经三年,股价普遍低迷,40万股的“远兴能源”的成本价仅为每股2.30元。 “熊市要保本,牛市要努力翻番”,这一直是章永意的炒股准则。放手一搏的他幸运地赶上了2006、2007大牛市,到了2007年春季,他分别在12元、19元和27元价位放掉大部分筹码,“倒也没认真算过翻了多少番”。 章永意用股市中抽出的钱,趁上海楼市低迷,在上海普陀区购买了一套三室两厅的房子,总价80万,结束了在外租房两年的生活。如今,章永意的股市z账户里只剩下4万股远兴能源。4月22日,大盘历尽骇浪惊涛,重回3000点,远兴能源的收盘价仍然站在12.18元。 “我只注重趋势,不在乎一时的涨跌,我不会每天看盘。”章永意的结论是,“从长远看,99%的人都是亏损的,但是如果你幸运地成为1%,那么你每年至少有30%的赚头,肯定比买房划算。” 1%这个结论未免严苛,但真相确实是:即便是在大牛市,超过一半的股民仍旧处于亏损中。2007年底《中国证券报》和大智慧公司联合进行了一项股市投资者2007年的收益调查,在11205位被调查者中,有48.6%的投资者在股市获利,仅7.26%的投资者跑赢大盘。为什么最普通的上海人都能在楼市大获全胜,却只有“股神”才能在股市一展身手?第一太平戴维斯(Savills)中国区市场研究部高级经理简可的分析简单而直率:“因为上海的房子确实值那么多钱,而中国股市里那些看不清来龙去脉的资产总不太令人放心。” 简可说,投资经验丰富的外资对要素资源实际价值的判断,要比刚刚踏入要素市场的内地投资客准确得多。 “上海住宅市场开始商品化后,境外投资者进入,直接导致了上海住宅房地产市场持续升温,上海商品房销售均价从2001年到2005年上涨了约100%,中间2005年经历宏观调控出现短暂的回落,进入2006年以后,房价一直保持着相对缓慢但稳定的增长。” 频频调控仍难挡住大量外地资金涌入现代化水平相当高、生活又方便安全的上海。根据第一太平戴维斯的跟踪数据记载,外部资金集中进入上海楼市至少有四波。 第一波是1997年亚洲金融危机之后,亚洲新兴工业化国家本土市场低迷,同时中国政府又出台优惠政策,外资房产商大举进入中国内地房地产市场,上海首当其冲;第二波是从2000年开始,住房需求量增长吸引本土开发商大力投入住宅产品开发,大量牟利资金借此涌入,进一步推高房价;第三轮在2004年,由于房价持续攀升,投资回报率高,银行利率保持平稳,吸引很多产业资金流入房地产市场;第四轮是最近,尽管中央政府不断出台调控措施,但中国作为少数未受到美国次贷危机直接影响的经济体,仍被众多国际投资者视为理想的投资场所。 “上海楼市自1998年以来经历了与国际地产市场接轨的黄金十年,使得这期间的购房者绝大部分都获得了一定程度的利益回报。”简可如此总结。 怎样跑赢CPI? 4月15日上午,2008年二期凭证国债正式发行,多年被冷落的国债受到上海市民的热烈追捧。当地媒体《上海青年报》报道说,上海当天早上虽然下着大雨,仍有民众凌晨3点就来到银行网点前排队竞购。 经历过楼市和股市火热历炼的市民们回头排队买国债,成为这个春天上海街头的一道风景。这次发行的二期凭证国债,3年期的年利率是5.74%;5年期年利率6.34%,分别高于同期银行利率0.34和0.49个百分点。 即便是一年期利率只有4.14%的银行储蓄,也因为安全可靠,重新成为人们的选择。央行上海总部4月10日发布一季度信贷运行报告显示,一季度上海金融机构新增人民币存款1970.3亿元,比去年同期的522亿元增加了近3倍。其中,3月份定期存款大幅增加,高达525.3亿元。 同时期的上海居民消费意愿则下降。上海中资商业银行一季度新增人民币个人消费贷款13.5亿元,同比少增14.3亿元。其中,2月份上海中资银行个人住房贷款比去年同期少增2亿元。 3月份中资商业银行个人住房贷款比去年同期减少12.1亿元。 上海居民理财投资出现“复古”迹象,显出对股市和楼市两大“热”点的态度发生了一些变化。 仲量联行发布的上海房地产市场一季度回顾报告称,“2008年首季,豪华及高档住宅销售市场表现平淡,也未有新盘开始预售,一手市场交投清淡。” 中国指数研究院数据信息中心的即时数据则显示,一向都是楼市旺季的4月份第二周,上海全市商品房成交面积为31.76万平方米,较上周下降5.30%,商品房成交套数为3222套,较上周下降了0.03%。 中国证券登记结算有限责任公司(以下简称“中登公司”)2008年1月22日披露,沪深两市A股账户数中,超过60%的账户选择了空仓,只有39%的账户持仓。 由于担心股市和楼市的高风险,转而选择国债和储蓄,以寻求更稳妥的收益，但是国家统计局2月份公布的CPI高达8.7%,分析人士还能将之归结为春节消费潮和雪灾的影响,最近公布的3月份CPI有回落，可仍然达8.3%。 “现在银行一年期存款名义利率4.41%,只要CPI高过此数,实际存款利率就是负值,为保证金融资产不贬值,人们可能还是要找到有较高回报的投资领域。”简可道。 “你可以跑不过刘翔,但必须跑过CPI!”这句在上海白领工薪阶层中流传甚广的口号体现着他们的心情。那么,谁能帮他们跑过CPI呢? 中国社会科学院金融市场研究室副主任尹中立接受《望东方周刊》记者采访时说,人们为了跑赢CPI,一般是把钱换成当时最有用的稀缺商品。“在20世纪80、90年代的通货膨胀中,市场上出现了商品抢购。但80年代抢购的是食品、食用油等一般消费品;90年代抢购的是彩电、冰箱等大件耐用消费品,现在如果出现抢购的话,首当其冲的是住房。” 但是楼市为什么一反常态,并没有如经济理论预测的那样随着CPI一起热起来呢?简可认为,这是因为上海本地投资者过早遭遇到了收入是他们几倍、上十倍的国际投资者。“按现在要求的三成按揭,一套市区商品房的首付动辄上百万,这是普通白领工薪族将近十年的收入,上海楼市现在的门槛,他们很难踏进来了。” “任何东西都有两面性,外来资金在第一轮投资中,让上海居民受益,房产大涨特涨;当他们最初的房产一旦卖掉,想再次踏进这个市场的时候,就望尘莫及了。” 当下人们仍然寄希望股市跑赢CPI。而国元证券首席分析师徐建新则向《望东方周刊》分析,大盘指数到达3000点,一片“到底了”,要求政府出面救市的惊呼声,可实际分析一下,很大一部分的上市公司的市盈率依然是高高在上。 “本来CPI高涨,上市公司的业绩应该水涨船高,投资股票是经济高速增长期一个好的保值工具,可惜现在的股市资产定价偏离了常识。” 徐建新认为,正是过去不合常理的投机热潮,将楼市和股市推到了惊险万分的高价位上,以至于普通投资者想要借助它们跑赢CPI之际,却乘龙乏术。而远离了普通投资者“人梯”的楼市和股市,又如何独善其身?- (本刊记者张瑜对此文亦有贡献) 《望东方周刊》记者张瑜/北京报道 2008、2009年市场将面临两波巨大的大小非解禁,规模接近14万亿 4月23日晚7点,正在小区散步的萧于飞,接到朋友的电话:“经国务院批准,财政部将证券交易印花税率由现行的千分之三调整为千分之一。” “终于见底啦!”一向沉稳的萧于飞飞奔回家,向家里人确认,新闻联播是不是播了这条消息。 自从5天前中石油跌破发行价,萧于飞的心情就如那个MSN签名所形容的,“问君能有几多愁,恰似满仓中石油”。 中石油挂牌上市的2007年11月5日,他打新股中签,以发行价买到1000股中石油,难禁内心喜悦,在首发当日又补进了3000股。此后中石油漫长的阴跌过程中,他一直有心理优势,因为自己的综合成本比较低,可是仅仅1个月,这支蓝筹权重股就跌破了他的成本价。萧于飞终于觉悟到,自己选错了入市时机,他入市的那一天,其实正是这一轮大牛市滑向熊市的转折点。 无论是萧于飞这样被深度套牢的,还是在股指从6000点退守3000点中“割肉”出逃的新老股民,无不热切盼望这次印花税下调,能够让股市见底,成为新牛市的起点。他们深知,在这个股市,赶上的是牛市还是熊市,比最智慧的洞察力和一切建立在高深理论上的技术分析都更重要。 2007年“5·30”印花税上调,一周之内将股指打下900多点,这一次下调,又能拉动股指上扬多少点?1.3亿股民都在想着同一个问题: 4月23日、3000点,是否会成为A股踏不破的底部,从下一个交易日开始,就将迎来新一轮牛市的曙光？ 牛市里人人是股神 牛市的记忆并不遥远,2006年底入市的何夕回忆,“当时丝毫没有意识到牛市来了,还是大牛市,就因为看到周围的朋友都赚到钱了,而且是越来越多的人都赚到钱,经常被他们拉出去吃饭K歌,我想,这是实实在在地赚钱了,就入伙了。” 何夕根本不懂什么技术,全靠打听“内幕消息”,看看自己的钱够买多少股,就跟着操作。“那时回到家里对着电脑手都是痒痒的,总想操盘,好像自己肯定能赚着钱一样。” 从2006年年底到2007年年底那一段也确实能赚钱。“几乎所有消息都是真的。”2006年入市的新股民李明扬评价说,“2007年夏天,消息比蚊子还要多,那会儿晚上在路边吃烧烤,周围的人全都在谈股市,就连我们楼下扫地的大爷都能告诉你哪几支股票一准儿能涨!” “我原先没想入市,就是在那会儿得到消息,说中信文化准备并购天津磁卡,于是就买了天津磁卡,果然赚了不少钱。其实当时真的是想赚点钱就走,因为我自己是学财务的,知道中国股市并不地道,但是一赚钱就上瘾了,最终还是没有抵抗住这种诱惑,开始炒股了。” “在那种大牛市里,人人都认为自己是股神,几乎是买什么涨什么,好像得来全不费功夫!”那一段,李明扬有过颇为得意的操盘经验,“有一天我看新闻联播,看到国家领导人出访俄罗斯,谈到一个关于葛洲坝的项目,我觉得这个肯定有戏就买了,完全是我自己的判断,结果葛洲坝真的一下拉了十几个涨停!” “有次我听人传出消息,打算买000039,结果敲错了,买成了600039,没想到买错的这支蹭蹭往上涨!那时就觉得,股市里真的遍地是黄金。” 李明扬的遗憾在于,他把这种良好感觉维持的时间过于长久,终于还是被套牢,“那时候培养起来的不翻番就不卖的习惯,把我带进了悲惨的现在。” 何夕比他幸运,2007年年底那一段,出差比较多,没时间看盘,就出来了,几乎没有什么损失。 真正挣到大钱的,是从2005年年底就开始抄底的老股民,“全流通改革已开始,我就意识到那些2元、3元无人问津的股票一年后都是宝贝。”上海老股民章永意说,他周围那批老股民,出手早,风险意识强,多在2000点左右进场,5000点以后坚决离场,是这一波行情中最大的赢家。 看来股市无论贤与不肖,只要选在牛市进场就能赢。可是谁又能有一双慧眼呢? 左思右想觅底部 掌握亿万资金的机构投资者对股市底部的探寻,更迫切也更专业。 证券分析师们公认,2005年就是一个典型的底部。2005年6月6日,上证指数跌至998.23点,成为中国A股历史上最黑暗的时刻之一,然而,它同时也是上一轮两年大牛市的起点。4月22日一度跌破3000点的A股是否即将出现新的起点? “市场有没有底部,很重要的因素取决于有没有新的负面因素出来,到目前为止我们想象不出来会有新的负面因素。”中信证券首席经济策略分析师程伟庆对《望东方周刊》表示。 国元证券首席分析师徐建新则告诉本刊,“经济运行情况是判断的基础,这就是信心。” 徐建新认为2005年典型底部有三大特征。 首先,股票定价合理,2005年的时候,股市经历五年大熊市,整个股市的价格都比较低,市盈利远远比现在低。“大部分都是一两元、两三元的股票。” 徐建新认为,虽然目前大盘指数从最高点跌掉一半,还是有相当一部分上市公司的市盈率高高在上。“包括题材股,包括二线股的市盈率依然很高。现在的指数下跌主要是权重股带下来的,权重股本身市盈率下降了很多,但对于整个股市并不普遍。”从这一点来说,目前跟2005年不太一样。 其次,在2005年,宏观经济正开始出现向上的拐点,当时政策面强调的是抓住新一轮发展机遇,现在强调的是宏观调控。 第三,2005年基本上没有资金压力,新股基本停发,更不存在大小非的问题;“大小非解禁高潮,构成了对当前股市非常大的压力，很有可能是刺破泡沫的一根刺。” 资金动向决定一切 4月20日晚,证监会网站上悄然公布了《上市公司解除限售存量股份转让指导意见》,对备受市场关注的大小非解禁进行规范。 “政府终于出面救市了!”这个晚上,新股民林永的声音有几分激动,“我的账面早已经‘腰斩’了,这几个月我一直假装工作很忙,故意不去看股票。明天可以去看看大盘了。” 可是他看到的是,4月21日盘中指数一路回落,成交量没有明显放大,上证指数收盘时仅微涨22.31点。第二天,上证指数就盘中跌破3000点。这个“利好”没有得到市场响应。 紧接着,财政部下调印花税。这个“利好”会不会引来启动股市的必须的新资金呢? 印花税下调前,老百姓手里的闲钱一直在流出股市。 4月10日央行上海总部发布的一季度信贷运行报告显示,一季度上海金融机构新增人民币存款1970.3亿元,比去年同期的522亿元增加了近3倍。3月份定期存款大幅增加,高达525.3亿元。 “新发基金带来的增量资金有限,而同时基金赎回压力不断增加,A股和基金新开户数连续6个月下降。”国泰君安分析师翟鹏说。 证券分析师们对前一段散户减仓意见一致,但在机构投资者的动向上,看法各不相同。中信证券程伟庆向本刊表示,“从我们的研究来看,大规模减仓已经完成了。” 国元证券徐建新认为,一些股票上可能有护盘资金,但目前护盘资金不是全面护盘,只对权重股护一护。“但一般的自主性机构资金,买进的力度,或者说买进的迹象还不是太明显。” “3月底以来这段时间,机构投资者是在净卖出股票。他们的行为导致A股连创新低。但从证监会近期公布的数据来看,基金并未遭到大规模赎回,那他们的做空究竟是为了降低投资成本、持币观望，还是其他原因?我们不得而知。”天证投资高级分析师王娟分析说。 国泰君安分析师翟鹏告诉《望东方周刊》,4月23日前进入股市的新资金少,从他们得到的数据看,整个股市的资金是净流出的。唯一逆市操作的是QFII,“QFII一直是在买的,他们在3300～3600这个区间一直在买,基本上满仓。” 天证投资高级分析师王娟向本刊透露,“从上交所TOPVIEW信息来看,QFII确实在做多。尤其是中金公司上海淮海中路证券营业部这个QFII集中地,自3月中旬以来,每日平均买入额度都在10亿以上,多为大盘蓝筹股。” 可是,“QFII的市场份额太小了,它整个也就是几百亿人民币的规模。”国泰君安分析师翟鹏说,“现在股市面临的最大资金压力是大小非解禁,一只大盘股的解禁股份就可能吸干全部QFII”。 3000点到底是不是底部,取决于印花税下调的吸引力能不能克服大小非解禁的排斥力,将居民储蓄和观望中的基金资金再度拉回股市。 大小非解禁让股市脱胎换骨 让股市闻之变色的“大小非解禁”,究竟需要多少资金来填? 国泰君安关于“大小非”解禁的一份报告显示,2006年6月以来,“大小非”共办理解禁11467亿元,实际减持3513亿。 但这“仅仅是一个前奏”,真正的解禁高潮还在后头。 2008年和2009年市场将面临两波规模巨大、持续时间较长的大小非解禁,第一波从2008年前两季度延续至2010年1月,总量约为8万亿元,占总市值的30%;第二波是2009年11月开始至2010年底,总量为5.3万亿元,占总市值的20%。 “这个矛盾在全流通改革当时被暂时搁置了,现在无法回避。”国元证券徐建新表示,“在全流通背景下,实现了金融资本和产业资本的接轨,如果市盈率较高,产业资本肯定要套现。变现之后它可以选择利润更高的投资项目。” “让股市涨到6000点再解禁,还是放在2000点、3000点解禁?相信理智的投资者会有自己的答案。” 经济学家、中欧国际工商学院许小年向本刊表述的一个观点是,“大小非解禁既然是股改必须付出的代价,那就不可回避。” 徐建新则认为,大小非解禁不光要从资金压力上去解读,真正能让中国股市脱胎换骨,让普通投资者回归常识的,也许正是大小非解禁。 底部来去无声 国泰君安分析师翟鹏认为,对于证券市场的资金供给,也不能那么悲观。因为中国目前的宏观流动性仍然充裕,流动性泛滥局面并没有发生根本改变,热钱和追求绝对收益与长期价值的资金将成为下一轮股市行情的主要推手。在一定条件下,储蓄资金也可能重新流入股市,股市缺少的只是一个稳定的宏观预期,包括政策的连续性以及对宏观经济的正面判断。 中信证券的一份报告,列出了中国A股长期利好的五个因素: 首先是本币继续升值,人民币在2008年年初以来已经累计升值2.7%至7.1,中信证券估计今年人民币 还将升值,人民币升值进程能够推动本国资产升值,吸引国际热钱流入。 其次是负利率因素,随着物价指数升高,负利率日益加剧,目前商业银行一年期法定存款利率为4.14%,而最新月度CPI在8.0%以上,负利率处于历史高位。 此外,中信判断针对外贸减速局面,政府可能相应扩大财政支出,特别是向农业、医疗、城市公共服务及科技领域倾斜,采用直接投资和补贴的方式,这会激发这些领域的消费和投资,对这些板块的上市公司,会有利好。 然后是中美利差,美国受次贷危机影响,联邦基准利率近期多次下调，至2.98%,相比我国一年期存款利率4.14%已经出现倒挂。中美之间利差倒挂会激发国际资金进一步重新配置。 中信证券认为,居民获得财产性收入的热情并为减退,上一轮牛市所激发的居民理财热情,以及由上市公司基础改善带来长远投资价值都可能继续吸引居民财富进入股市。 国元证券分析师徐建新预测,中国股市上出售的,毕竟是世界上业绩增长最快,最有活力的资产,“大小非解禁完成,彻底解决全流通问题,必将为新的投资者准备一个更健康的新股市。”■文/杨涛 近期监管层开始出台对基金投资行为、上市公司、大小非解禁的规范,表明了开始从“救市砸市”的思路,逐渐向“制度纠偏”进行转换 1984年,上海飞乐音响成为第一家公开发行股票的企业,而在当时,部分接近政府决策层的专家,也开始了从无到有建立证券市场的构思。 到1988年7月9日,人民银行开了证券市场座谈会,由人民银行牵头组成证券交易所研究设计小组,从而使建立股市进入实质性阶段。这种自上而下、由政府推动构造资本市场的模式,与多数市场经济国家源于民间的“自下而上”模式显然有所区别,在此后使中国股市实现“跨越式发展”的同时,也造成了根深蒂固的“政策市”色彩。 1990年12月19日,上海证券交易所正式成立,从此掀开了中国股市短暂而又风云变幻的历史。随着规则的完善、上市公司的增加、公众的熟悉度提高,股市逐渐进入了升温状态。 到1992年5月,由于政府放开了涨跌停板的限制,又实行了T+0制度,股市交易活跃性迅速提高,沪市股价全面暴涨。 然而,也正是在同一年,发生了著名的“8.10”事件。那是1992年8月,深圳市有关部门发布消息,计划向社会公众发行面值5亿元人民币的新股票,采用认购抽签表的方式认购。8月9日,新股认购抽签表开始发行。然而有的发售点开门营业仅3个小时就宣布抽签表卖光,很多股民都没有买到抽签表。到10日傍晚,部分排了两天两夜队却买不到表的股民开始聚集并游行,成为影响和谐的“重大事件”。这次事件首次反映了“内幕交易”的黑暗,并表明股市对社会稳定的重要,此后直接引发了证监会的成立。 “8.10”事件发生后,股市又出现暴跌的状况。这也是股市历史上首次“大起大落”的事件,对此,政府不得不强化监管,并加快新股上市速度。 此后,伴随着股市波动的增加,市场规模也不断扩大,加上1993年开始国家开始治理整顿和防止经济过热,导致股市也陷入一年多的低迷。于是,1994年7月30日“停发新股、允许券商融资、成立中外合资基金”三大救市政策出现,1个多月上证指数翻了两番,然后又一头栽入“价值回归”的下跌中。 经过连续下跌,1996年股市开始触底反弹,再次出现暴涨,1996年12月12日《人民日报》发表社论,认为当时的股市出现了泡沫,而就在这期间,交易制度也发生了改变,实行了涨跌停板和T+1。在连续“13道金牌”的打压之下,1997年5月开始股市再次进入调整期。 随着熊市的不断推进,“救市”又成了监管层的主要任务。例如1998年6月12日宣布降低证券交易印花税,从单边交易千分之五降低到千分之四，到1999年,在各种“利好”消息的刺激下,股市迎来了著名的“5.19行情”,进而逐渐引发了2000年到2001年的大牛市。 2001年6月出台的国有股减持办法,加上“中科系事件”、“亿安丑闻”、“基金黑幕”等丑闻的爆发,以及其他利好因素的弱化,最终导致的投资者信心崩溃,由此历史上最漫长的一轮熊市开幕了。从2001年到2005年,各种政策救市的老办法悉数用尽之后,股市仍一蹶不振,而2004年出台的“国九条”也不敌颓势。 到了2005年,股权分置改革的启动,终于造就了新一轮牛市的萌芽。进入2006年,伴随着流动性过剩、强劲经济增长带来上市公司业绩改善这两大因素,史无前例的又一轮牛市便爆发了。 2007年5月30日上调证券交易印花税的行为,再次体现了管理层热衷于“调控指数”的旧观念,也由此受到各界的普遍诟病。到今年4月24日下调印花税,两市大盘指数一度接近涨停,历史再次开了一个“过山车”的玩笑。 当然,近期监管层开始出台对基金投资行为、上市公司、大小非解禁的规范,表明了开始从“救市砸市”的思路,逐渐向“制度纠偏”进行转换,但这一过程将是艰巨的。要真正实现股市的公平透明,以及对多数中小投资者的保护,必然牵扯到国有经济改革、政府管理体制、立法和司法体系的不断创新和完善。- (作者系社科院金融研究所货币理论与政策研究室副主任)《望东方周刊》记者姜智鹏、陈冉,特约撰稿江金凤/上海、深圳报道 房地产市场将向靠拿地起家的中小开发商展示非常残酷的一面 “当大海退潮之际,你就能知道谁在裸泳。”巴菲特的名言再次应验,在2008年这一轮楼市退潮中,房地产行业被持续上涨的高楼价所掩盖的一切袒露无遗。 《瞭望东方周刊》记者获悉,深圳龙岗区开盘售价11000元/平方米的“御豪苑”楼盘,现在最低每平方米4000多元就能买到,创造了近期深圳楼市的最大跌幅。“御豪苑”售楼处廖姓工作人员对本刊记者称:“我们现在是7818元/平方米起价,从3层起每层加价60元,并不存在每平方米4000元的售价。” 但经本刊记者向深圳市国土资源和房产管理局查证,该局工作人员严东(化名)确认,根据该局掌握的销售资料,“这个楼盘3月份销售了57套房子,均价为4800元/平方米,我们正在对其销售情况保持关注。” 从“团购”到“团退” “御豪苑”项目位于深圳市龙岗区龙岗街道办西侧,开发商在宣传材料中称“毗邻八仙岭生态公园,是奥体板块、双地铁口、全景观公园物业”,2007年9月开盘时,该楼盘销售均价为11000元/平方米,到今年2月,销售均价调整为9000元/平方米,1个月之间,又降到了4800元/平方米。 今年春天的深圳,楼盘降价并不罕见。3月6日,深圳“泰华阳光海”楼盘就对联想员工打出了6.5折的团购优惠。该楼盘2008年1月的公开售价还保持在1.7万元/平方米,目前的销售均价降为12500元/平方米;深圳地产巨头万科集团的“第五园”也从2007年9月开盘时的均价为1.5万元/平方米降到1.15万元/平方米,降幅达30%。 大势如此,为什么“御豪苑”还要对打折降价羞羞答答呢?业内人士严东告诉本刊记者,“房产商不敢公开降价,害怕引发‘团退’。” 位于宝安区的“泰华阳光海”楼盘开出6.5折“团购”销售价后,半年前以15000元/平米价格买到房产的200多业主要求开发商要么退房,要么作出补偿,遭到开发商拒绝。200多名业主遂前往按揭银行,威胁将停止月供。 “泰华阳光海”业主王先生告诉本刊记者,他们要求开发商作出补偿,也是有依据的,深圳万科3月份新开楼盘均价下降了3000元/平方米,就对以前购房的业主推出了“补偿”措施––– 原购买毛坯房的业主只需再付300元/平方米就可以获得和样板间一样的1500元/平方米的精装修，号称“琢玉行动”。 而实力稍逊的开发商,显然只能在商言商,按合同办事，由此引发业主“团体退楼”。 当地媒体朋友说,在深圳,“2007年买了房”已经成为形容一个人容易冲动,投资不考虑后果的流行语。 严东介绍说,“从2007年春开始,深圳关内的楼盘普遍超过20000元/平方米,关外开发商提出消灭10000元/平方米以下楼盘,楼价热浪在2007年年末冲上了巅峰,随后开始剧烈回调。” 4月14日,深圳市国土房产局发布《2008年一季度深圳房地产市场发展分析报告》,指出2008年一季度深圳住宅均价依然呈现大幅下挫的走势。其中,3月份的房价比2月份降幅达到了16.53%,均价为13618.42元/平方米,已经回到了2007年四五月间深圳楼市“突然爆发”前的水平。 “从去年下半年开始,深圳房地产市场的观望气氛就开始逐渐浓厚,开发商拿地的行为也越来越谨慎。”该市国土房产局工作人员严东说,“开发商现在的降价行为一方面来自资金压力；另一方面则是因为他们确实有降价的资本,现在正在销售的现房,多是前两年取得的土地,那时候的拿地成本尚低,与2006、2007年的天价土地不可同日而语,所以商品房才有降价空间。” 深圳楼市价格变化如此迅速,原因在于其房价主要靠投资支撑。“深圳与北方最大的区别可能就在这个地方,深圳人口主要是新移民,哪怕手里只有一套房子,他当初购买的时候也是带着投资的心态购房的。” 关于深圳楼市投资的资金来源,该市国土房产局曾做过一个统计,投资者还是以在本地工作的人为主,“我们考察的不是身份证上的户籍,是看在开发商那里登记的地址,这些人绝大多数是在深圳工作、生活的。” “外来投资的比例大约占8%,其中80%左右是香港投资者。剩下的主要来自周边城市。” 上海新楼跌破二手房价 上海楼价虽不像楼市新贵深圳那样跌宕起伏,但也在悄然回调。本刊记者根据市场公开资料发现,2008年2月,上海新开盘的住宅项目共13个,其中6个有促销打折。 2008年3月前后公布的新盘信息中,有代表性的打折楼盘有:宝山区罗店板块“美兰湖颐景园”,每平方米的实际价格已经比去年末的开盘价低了200元左右;宝山区顾村板块的采菊苑,则是以低于该板块2000元左右的均价开盘,单价最低在6200元左右;松江区新桥板块的“沿海丽水馨庭”联排别墅项目,每平方米优惠400元;松江区九亭板块的“上海青年城”,有9.75折到9.25折的优惠;嘉定区南翔板块的“金地格林世界”联排别墅项目,送庭院、中庭、露台和车位;奉贤区海湾旅游区的“海湾世纪佳苑”,均价下降了4000元左右,还送一个花园。 2008年4月17日,“上海康城”推出169套房源,报价为7500元,与该楼盘1月份推出的房源相比,单价下调了2500元,跌幅为25%。 此前,合生地产“江湾国际”推出的100多套公寓,单价也为2万元左右,比2007年年底下跌了3500元左右;长宁区“馥邦苑”等楼盘,单价也有1000元左右的跌幅。 上海楼市的促销已经不同于两个月前万科以“打折”之名行“清仓”之实,降价、送面积两大主流方式,意味着上海房产开发商已做出实际让利。 新房价格不升反降,冲击着上海二手房市场。在上海目前最热门的浦东世博园板块,中原地产门店汪经理告诉本刊记者,与该板块内新开盘的浦发博园二期景观房每平米14000元的均价相比,他手上的二手房房源几乎没有了任何优势。 “买二手房比买新房还贵了,现在如果不是业主急着出手价格很低,或者是送花园送车库的房源,中介公司基本都懒得把房源挂出来了。”智恒房产门店的征海华经理告诉本刊记者。 土地流拍全国上演 在房地产专家眼里,比形形色色的明赠暗送和几千几百的降价幅度更关键的是商品房开发用地价格开始回落,土地流拍在全国普遍发生。 2008年1月4日,深圳首次推出两块限价房用地进行公开拍卖,结果一宗成交,一宗流标。成功出让的地块位于宝安区龙华街道,土地面积为29481平方米,新房限价为9840元/平方米,参与竞投者只有深圳长城投资控股公司和广东龙光集团两家;另一块位于龙岗区宝荷路南侧,限价8400元/平方米的地块因竞买人数不足2人而流拍。 4月8日,深圳市对龙岗区和宝安区总建筑面积达74万平方米的5块居住用地进行公开拍卖。只有位于龙岗区宝荷路与沙荷路交叉口南侧的1个地块,被深圳市振业集团在无人竞拍的情况下以6.9亿元轻松购得;另一块位于龙岗区宝荷路南侧的地块虽有两家公司报名,因没有人举牌而流拍;宝安区的三块用地则因无人报价或报价低于起拍价而全部流拍。 根据公开资料,仅2007年12月,就有南京市1幅G87河西19号商业地块因无人报名而流拍,2幅尧化门的住宅用地流拍,另有10幅地块以底价成交;厦门市2007年度最后一场土地拍卖会只进行了不到15分钟,出让的6幅地块有4幅流拍;福州市区及周边的10幅地块出让,仅成交2幅,剩下8幅地块都因竞买人不足而流拍。 2008年1月,北京市土地整理储备中心拿出3块土地招标,广渠路15号地仅收到两份标书,同时开标的来广营清河营村1号住宅和金融商业用地以及南沙滩东路3号住宅用地也只各收到3份标书。而据北京市土地整理储备中心的信息,北京2月推出5宗住宅类用地,其中4宗采取招标方式出让,成交价格都只略高于底价。 2008年2月,广州市国土房管局在2007年底挂牌出让的两幅南沙区地块,经历了1个月的挂牌后,1幅被以底价竞得,1幅因无人报价而被政府收回。 2008年4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍,原本有53个意向买家领取标书,最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的8幅土地中,有2幅地块因无人报名而流标;3幅土地只有一个竞买人。 房地产专家、社科院金融所研究员易宪荣对全国性土地流拍作出的判断是:“土地流拍说明开发商已经意识到房地产市场是一个高风险市场。开发商知道的信息比普通消费者多得多,他们都不敢囤地了,为什么我们买房人的脑子不转一转?” 开发商举棋不定 在上海开发了多个商业地产项目的星月集团上海投资有限公司总经理林莹莹告诉《瞭望东方周刊》记者,“开发商对于土地的态度,从以往不顾一切地疯抢,180度转到现在的望而却步,根本原因在于国家的宏观调控政策。” 林莹莹说,星月集团目前也陷于“拿地还是不拿地”的困扰中。 2008年4月30日,星月集团位于上海松江区的“大业领地”项目一期就要正式交房了,按照房产开发流程,这往往意味着二期工程要马上全面启动。事实上,早在2004年11月,星月集团就为“大业领地”项目二期工程做好了准备,他们“已经为1800亩土地交了9300多万元的订金,而现在的一期项目只用了200亩地”。 后续项目“仅设计费就花了上百万”之后,林莹莹和同事们“讨论又讨论”,始终无法下定决心,“后面的地还要不要了”成了一个难题。 林莹莹“打听到现在的土地挂牌价格已经是2004年价格的2倍都不止”,但这还不是最主要的问题,最让她担忧的,是各项调控措施到位后,不断扩大的成本。 “一旦开始开发,财务成本、融资成本也就开始了,但是,宏观调控政策一再出台,不知道后面还会有什么政策出台,成本很难计算清楚了。” 林莹莹对本刊记者说,在目前的环境下,银行融资已经很难了,银行“永远都是锦上添花,而不是雪中送炭”;其次,购房者的观望也给开发带来很大的心理压力,“一旦开始开发,所有的成本都必须承担,如果卖不出去,收不回现金,开发商就骑虎难下”。 林莹莹说,现在的中小开发商只要“没有坚强的后盾,没有充足的银两,没有明确的销售保证,都不敢再动”。 江苏昆山倚林房地产开发有限公司市场部经理李玉凤向本刊反映,目前,对于中小型房地产开发商来说,“按兵不动”是最好的选择。 这家公司在江苏昆山开发的“倚林佳园”别墅项目于2007年10月前后开盘,由于采取低价策略,销售率达到九成,“其中90%以上卖给了上海人”。 即便一期销售还不错,对于是不是再搞二期项目,这家公司仍然非常谨慎,“原本打算2008年下半年开盘,但直到现在,具体的开盘日期和均价都没有定下来”,鉴于上海楼市的低迷,倚林房产“也在观望,要看上海楼市的情况,到下半年才决定是捂盘还是推出,至于原来制定的到上海周边拿地块的计划,现在不考虑了”。 正视调控威力 开发商之所以不再对土地趋之若鹜,根本原因在于,一系列调控政策之下,土地已经不能直接“变钱”了。 据林莹莹介绍,中国房地产开发商负债率平均高达70%到80%是尽人皆知的“秘密”。2004年,央行下令各商业银行紧缩对房地产开发商的贷款,让一些以土地抵押获取贷款的小开发商面临资金压力。但是,那时候房价还在不停地涨,土地升值空间依然巨大,开发商拿到了地,不愁无处融资,土地信贷增幅在2007年一度近乎疯狂。 2007年10月,以土地证抵押贷款的“路子”被国土资源部“39号令”正式堵上,所有建设用地的使用权证书必须在完全付清土地款的情况下才能获得,不得按比例分期发放,开发商“用银行的钱,炒自己的地”的美好时光从此终结。 而且,对闲置土地的处罚也越来越严格,国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》,提出土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。2008年1月,政策改为,规定土地闲置满两年、依法应当无偿收回。 林莹莹透露,业内流传,今后的土地政策还会更加严厉。 对于房地产企业上市融资,证监会又于2008年3月出台规定:“对募集资金用于囤积土地、房源,或用于购买开发用地等目的的IPO计划,将不予核准”。 无论洗牌还是脱身,都得靠降价促销 此类政策直接导致了开发商资金紧张。在上海长期做房地产投资的新加坡红木集团总经理张永河告诉本刊记者,“如果有100种办法获得资金,降价销售一定是开发商最后考虑的那一种;开发商如果为了回笼资金而降价,那等于是宣告他公司的资金链已经紧绷到了极限”。 张永河接触过不少上海的中小房地产开发商,在过去的游戏规则中,圈地待涨是上海中小开发商最主要的发展方式。由于对国家宏观调控的决心估计不足,大部分中小开发商一直到2007年下半年,还在疯狂地圈地,“很多企业孤注一掷,圈了未来三五年都开发不了的地,为此,把过去5年、10年赚的钱都投了进去”。 张永河认为,在新的游戏规则中,这些企业的出路都不乐观。 “这些企业原本的战略主要是以地生财,自有资金和贷款全都押在土地上了,所以如果不得不进入开发环节,他们面临的首要问题是启动资金难找,银行贷款难,外部资金也在观望中,而就算项目能启动,财务成本、融资成本、管理成本一并产生,企业面临的资金压力只会更大,现在能指望的就是房子一定要尽快卖出去。” 而“尽快卖出去”在上海并不容易。2008年4月1日,上海市房地资源管理局公布《上海市2009年住房建设计划》,称上海明年将新建、配建经济适用住房和廉租住房400万平方米,配套商品房400万平方米,二者合计约占新开工住房面积的45%。而且,这些经济适用住房和廉租住房建设项目用地,还会优先在交通便利、基础设施和公共配套设施完善的区域安排供地,主要集中在轨道交通沿线、中环线和外环线附近建设。 而根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008-2012年)》,2008年上海将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到5万户;2009年上海又将新增廉租住房受益家庭2万户,累计受益家庭达到7万户。 类似政策不断出台,一方面消化了一部分开发商津津乐道的“刚性需求”,一方面使上海购房者的观望心态不断加重:也许有一天自己也能买上一套经适房。 “开发商其实是耗不过购房者的,他们等不起,也没有值得等待的目标,唯一的选择只能是降价促销。”张永河说。 实际上,目前很多“手中有地,兜里没钱”的开发商,已经在“悄悄地为自己寻找收购者了”,张永河告诉《瞭望东方周刊》记者,从今年开始,就会有中小型的二级开发商会被合并,或者直接关闭。对于这些没有实力自己开发项目的中小地产商而言,逐渐成熟起来的房地产市场将向他们展示非常残酷的一面。 因为根据他在成熟市场经济国家看到的例子,“大地产商对中小地产企业的收购,无外乎两种方式,一种是在中小企业撑不下去的时候,以低价收购他们手中的地块;另外一种,就是坐等中小地产商自行开发,到时候资金不继,项目烂尾一两年之后,以半价甚至更低的代价接手”。 “洗牌”,已经成为上海房地产业不容回避的事实。对于规模较大的房产商而言,洗牌意味着一次绝好的扩张机会。此前,业界一直有万科渲染拐点论,意在逼迫中小地产商出局的传言。上海万科销售部门一位负责人告诉本刊记者,万科方面已经不再宣传“拐点”,但万科“在上海的所有楼盘都是平价开出,开盘价都比别人低”。 综观2008年一季度上海各楼盘的促销手段,不难发现,“价格战都已经被大小地产商广泛接受,小地产商用价格战来脱身,大地产商用价格战来洗牌,无论大小地产商之间的兼并战如何进行,房价都会被进一步拖下来。”张永河预测说。 居住的归居住,投资的归投资 房地产咨询公司仲量联行4月10日发布的上海一季度房地产回顾报告说,虽然自住房交易出现观望情绪,但上海的办公楼、商铺市场需求依然旺盛。浦江两岸写字楼租金均上涨了3%左右,零售空间紧张推动商铺租金在本季度上涨4%。 仲量联行分析说,2008年首季,上海豪华及高档住宅销售市场表现平淡,原因在于没有此类新盘开始预售。由于新供应匮乏,高端买房者开始转向二手市场寻找合适物业,显示高端购房需求依然旺盛。 上海一些房产中介公司也反映,郊区的市民自主房正在打折促销,而市中心的高档二手房交易价格仍在继续上涨。汉宇地产长寿路分行张经理告诉《瞭望东方周刊》,以上海普陀区和静安区为例,2008年3月份,静安区的静安枫景、国际丽都等高档房源价格仍出现了4%左右的上涨,在普陀区长寿路板块,苏堤春晓的价格涨幅最大,由去年末的2.5万每平方米上涨到目前的每平方米2.6万元。 美联物业企业传讯部主任许嵩则告知本刊,自2008年1月以来,静安区、黄浦区，以及浦东陆家嘴板块、长宁古北板块,都出现了明显的高端楼盘房东“撤单”现象,很多房东将原本挂牌出售的房源改为出租,惜售心理日益明显。 非常有趣的是,在古北等台商居住比较集中的区域,“很多台商打算将投资的房产卖出去,结果发现接手的还是台商”,新加坡红木集团总经理张永河告诉《瞭望东方周刊》,投资者对上海楼市未来趋势的看法并不一致,“开始从重量转变为重质,一些好的地段,可能长久地吸引国际投资客,居住和投资开始分离,正是房地产市场走向成熟的标志。”■ |
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