战果
一线城市成交面积增幅50%以上
苦守一年多的开发商迎来了“金三月”的翻身仗。在刚刚过去的3月份,中国指数研究院数据信息中心重点监测了全国30个城市的住宅成交面积,其中26个城市住宅成交面积环比上升,而一线城市的成交面积增幅50%以上。
从全国30个城市成交面积的环比涨跌幅来看,包头环比涨幅最大,达到180.02%;此外,杭州、青岛、天津、海口、贵阳的环比增幅也在1倍以上。
环比涨幅处于50%～100%区间的一共有13个城市,与2月份近一半的城市环比增幅在50%以内形成对照,这说明3月份成交面积总体增速趋向加速,北京、上海、深圳这3个一线城市皆处于此区间内。其中,北京市3月商品住宅成交15034套,成交面积168.52万平方米,环比上涨79.53%,1~3月总成交面积达到335万平方米,同比去年增长57.04%。
“根据我们的观察,此轮的市场回暖在前期刚性需求的基础上,二、三月份的改善性需求显现,此外,近期少量的投资性需求开始进入楼市也起到了助推作用。”克而瑞（中国）首席研究员陈啸天告诉CBN记者。
3月份,8个城市的商品住宅成交面积超过了100万平方米。值得注意的是:30个城市之中,3月份商品住宅成交面积最大的城市是上海,达到了231.21万平方米,环比上涨97.09%,为22248套。其次是重庆,成交面积也超过200万平方米,北京3月份成交面积环比增幅达到79.53%,成交面积跃居第三位。
关于成交价格,3月各城市住宅成交均价涨跌互现,其中位于涨幅榜首的是厦门,环比增长达到21.65%,而位于跌幅榜首的是杭州,跌幅为14.41%。3月杭州市商品房成交4763套,成交面积50.41万平方米,环比大涨167.66%,但是商品房价格环比2月份出现较大幅度下调,下调幅度达到14.41%,这也是成交量放大的主要原因。
回暖是否箭在弦上？对此,第一太平戴维斯中国区投资业务负责人、上海公司董事长刘德扬表示,市场存量达到最高峰,虽然市场正稳步削减,但是存量依然不容乐观,存货压顶的局面并未从根本上改变。
中国指数研究院3月在全国重点监测的30个城市中除青岛、哈尔滨几个城市外,其他城市的住宅可售面积与2007年及2008年同期水平相比,仍处于高位,市场压力依然巨大。以北京为例,北京商品住宅可售面积虽然已经连续下滑,但至3月末,可售面积仍达到1777.09万平方米,仍处于高位。
“上海楼市是反弹不是回暖。”上海佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉CBN记者,“开发商在市场反弹期间仍旧以消化存量为主。截至2009年3月31日,上海全市商品住宅可售面积达到762万平方米,如若按照2009年一季度的成交量来计算的话,在不新增供应的情况下则需要9个月左右才能消化,就是要到今年年底才能卖完,因此开发商在整个2009年的销售压力还是很大的。”(第一财经日报 叶国靖)
维稳
降息的前兆：央行连续两周向市场净投放610亿
央行日前发布公告，在公开市场操作中采用价格招标方式发行了800亿元3个月期央行票据，参考收益率持平在0.965%的水平。同时，央行连续两周向市场净投放610亿元。这一信息被市场理解为央行降息的前兆，建银国际近日发布报告预计上半年很可能降息81基点。
实际上，央行“开不开闸”，取决于另一个水龙头(国际收支)“出不出水”。中国自去年10月以来，由于进口下降远超出口，持续四个月度都是高顺差。中国的进口往往是未来出口最好的先行指标。最近十年，事实上在泛亚洲地区形成了所谓以中国内地为中心的贸易流，泛亚洲国家和地区的出口与中国同期的进口具有极高的同步相关性，中国内地从这些国家和地区进口大量的原料、核心配件和半成品，利用国内充足廉价劳力以及基础设施降低贸易成本的优势，形成最终产品出口。所以，日本、韩国、澳大利亚、巴西等的出口自去年10月份就开始纷纷跳水，而对应的恰是中国进口同步下跌。
西方世界的订单因素经过若干个月时滞，接下来就意味着中国出口开始跳水了。这个情况从2月份得到了验证，2月份中国的出口录得20%以上的降幅。这个过程意味着西方世界消费者去杠杆效应开始正式从中国的贸易部门登陆，随后才算是漫长的全球贸易萎缩期。
中国的进口除了受订单因素影响外，国内的投资需求、大宗商品价格因素也是重要的因素。1季度信贷的爆炸性增长，意味着至少未来两个季度的投资将被庞大的政府项目投资拉起来，整体投资增速估计会保持景气时的高位。
3月23日，美联储宣布半年内购买3000亿美元的长期国债，现在看来，3000亿绝对不是数量放松的货币政策的终点，随着9月份真正发债巨峰的到来，在此之前，如果联储不及时宣布大幅加码买入规模的话，恐怕预期也会把美国国债利率重新推上去。
“开弓没有回头箭”，美元贬值预期将在市场与伯南克的博弈中逐步变成现实。输入型通货膨胀将再次光临，资源瓶颈的中国或许将会为原油、铁矿石付出更多的美金。
全球贸易萎缩使得中国国内的货币供给主渠道——外汇占款这个水龙头将开始拧小。可以预期的是，不久的将来，如不调控，中国或许面临空前的紧缩压力。显然，“开闸放水”要比汇率调控简单而且风险较低。好在中国央行的准备金水库的势位处于16%的高位的准备金率，或许会比利率以更快的速度回归自然(10%以下)。此外，美国人已经选择了“印钞票”，那么我们也就可以暂时抛开资本外逃的顾虑。只要相关部门向下抽动备付金利率的底板(0.72%)，降息的空间将会被大大地打开。(21世纪经济报道 刘煜辉)
新一轮刺激计划正酝酿 双率同降再当“先锋”
在去年的经济刺激方案中,利率和存款准备金率(简称双率)率先“冲锋陷阵”，取得不俗的战绩。有迹象表明，新一轮经济刺激计划正在酝酿。在这轮刺激计划中，双率能够再度担当“先锋”重任吗?
从本周开始，一季度的经济金融运行数据就将开始陆续公布了。在密切关注一季度经济运行细微变化的同时，人们也在密切关注货币政策是否会进一步宽松，以刺激已经出现复苏信号的国民经济。
在央行2008年12月23日下调人民币存贷款基准利率以及金融机构人民币存款准备金率之后的三个多月时间里，货币政策一直保持稳定，没有进行进一步的调整。这期间，落实适度宽松的货币政策并理顺其传导机制成为金融监管部门的首要任务之一。
从推算出的今年一季度数据看，央行本季度共通过公开市场操作净投放1492.25亿元资金，为经济刺激性政策注入了流动性。未来央行的公开市场操作仍然将保持净投放的趋势。
尽管从金融机构的超额存款准备金率的快速反弹来看，目前的资金处于比较宽裕的状态。但分析人士指出，由于借发行央票扩大货币市场流动性的成本较高，因此央行很有可能在二季度调低存款准备金率。
金融界的多位人士倾向于年内存款准备金率将降到10％附近。目前大型金融机构存款准备金率为15.5％。
至于决定是否调整存款准备金率的时间，大家一致认为将在一季度经济金融运行数据明朗之后。
除此之外，从全球央行的作为和我国央行落实适度宽松货币政策的角度来看，在二季度我国贷款出现回落或经济数据并不乐观的情况下，央行会再度启动下调存款准备金率的政策甚至再度降息。
相比于一致看降存款准备金率，各方对于是否会在二季度降息则存在一些分歧。3月25日、3月28日和3月29日，央行货币政策委员会委员樊纲、央行研究局局长张健华以及央行行长周小川分别在不同的公开场合表示，将保持灵活的利率政策，存在进一步降息的可能，具体政策依据即将公布的第一季度经济数据。
樊纲的看法很有代表性。他认为，任何人都不会排除降息的可能，但要取决于国内流动性、经济恢复状况以及刺激方案的效果。
但也有比较激进的专家认为，无论第一季度经济数据如何，目前已经具备降息的必要。这种观点认为，目前银行系统内和系统外的流动性差异巨大，系统外的利率仍然较高，出于理顺货币市场利率结构的目的，现在应该降息。
但另外一种声音也需要引起足够重视
央行副行长易纲在3月中旬曾表示，在利率调整方面，需要综合考虑降息对居民、企业、银行和政府的影响，要以老百姓利益为根本出发点。老百姓更看重存款，对此要引起重视。
瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济学家陶冬则坚持认为利率可能已经见底。他认为，存款准备金有下调的空间，尤其是中小银行的存款准备金，同时贷款额度还有扩张的可能。
陶冬的依据是，美国只是政策利率低，因为美国金融体系出现梗阻，市场利率大大高于政策利率。中国没有出现这种情况，市场利率就是政策利率，因此政策利率没有必要下调。
从目前各相关部门陆续发布的一季度数据看，用喜忧参半来形容是比较贴切的。有媒体称，国务院将于近期研讨新一轮经济刺激计划。所以，综合各方面情况，央行存在调降双率的可能，这取决于一季度经济运行数据，尤其是环比数据。
除此之外，理顺落实适度宽松货币政策的传导机制将是监管层二季度的重要工作之一。在此期间，公开市场操作仍将是落实适度宽松货币政策的主要工具之一。(证券日报 阎岳)
房地产投资信托(REITs)试点或率先落户于上海
本报记者获悉，借力上海“双中心”获批新政，上海金融创新——REITs(房地产信托投资基金)试点大幕将启。
上海政府主管该试点人士对本报独家透露，上海已将一批国企商业地产等项目进行初步打包，其规模初值50亿左右。
旨在为地产公司提供除银行外重要融资渠道的REITs，对于眼下绷紧资金链的房地产行业来说早企盼已久。国务院08年末在出台“金融国九条”首度示意放行REITs后，天津、北京、深圳等地凭借其各自优势，前后均希望争得试点资格。
“目前选择的不动产及物业，主要来自于浦东国资地产公司等旗下商业地产、高科技孵化楼甚至工业厂房，出租率均在80%以上。等待监管层批下来，浦东将在现行法律框架，做成初步征求意见的方案，一切顺利，三季度可进入市场实现交易。”前述主管人士向本报记者透露。
房地产金融衍生品REITs的推出，正是让地产商继续持有项目所有权前提下，获得资金继续滚动开发。“按目前的市场供需，5年内全国REITs规模达到1万亿不是不可能。”上海政府主管该试点人士表示。
央行证监会各出方案
本报记者获悉，目前主要有两套方案可供选择，由人民银行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行市场间流通;而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。
央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。
证监会方案，因需要房地产企业出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难，“目前的房地产市场，并不缺少开发持有型商业地产公司，而是缺乏具备持续滚动开发的公司，这些公司不大愿意放弃其对物业的持有权。”
“目前情况下，央行方案更为可行。”接近试点核心的人士告诉记者。
央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税(即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税)，如果选择成熟商业物业，其目前租金收益率在5%左右，扣除约3%的“双重征税”，其收益率就不具备市场吸引力。
“目前证监会也在修改他们的方案，但是市场更看好央行的方案。”前述人士告诉本报记者。
本报记者还获悉，浦东REITs将在发行持有期限上进行突破，传统的信托投资品持有期限有长达8年期、或10年期，浦东版REITs期限或有可能长达15年、20年期限的长跨度。
“这种长期限的发行，可能适合保险公司、银行等实力雄厚的投资者。”上海政府人士透露。
“REITs的试点，看起来很远，其实离得很近。”上海政府人士表示。
“浦东的第一只REITs试点只许成功，不能流下后患。”前述主管部门人士透露，“考虑到风险，浦东试点打包的第一批物业，倾向于房租收益率比较高，且来自于浦东的大型国资房企公司。”
本报记者获悉，在首批打包的资产中，摒弃了民营、外资的物业，相关主管人士透露，这是因为目前房地产形势不容乐观，担心会有被高价套现跑路的风险。
在房地产投资中，商业地产以开发持有、出租受益的主要模式发展。但动辄十几、二十亿的投资沉淀了开发商巨量资金，“中国目前房地产市场并不复杂，其资产没有衍生金融品市场，这些巨量的物业就没有金融市场价值。”摩根士丹利中国策略师娄刚告诉本报记者。
各地仍在争抢试点
在国务院此前释放REITs试点信号后，各地亦快马加鞭。
2008年12月3日，国务院出台“金融国九条”，REITs首次以国务院层面提出，10天后国务院办公厅发布细化的“金融30条”，明确提出“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资管道”。
到了09年2月。上海发改委公布《上海市2009年国民经济和社会发展计划》，“争取开展房地产信托投资基金上市试点”，甚至被作为“着力转变经济运行方式”的目标。
同样，天津滨海新区，目前其REITs试点工作也在快马加鞭。据市场此前传出声音，天津主要也拟将工业地产和商业地产等高端收租型物业打包，到资本市场融资，以收租收益和其它投资收益实现股东分红。
3月23日，北京市发改委副主任、金融办主任霍学文也表示，北京将支持在京设立房地产信托投资基金。通过设立股权投资基金、信托计划及在银行间市场发行债务融资工具等方式拓宽融资渠道，支持房地产市场健康发展。
本报记者也几经调查发现，受困经济危机，地产不振，许多地方政府已经开始打“储地为王”主意。对于长期依赖土地财政的地方政府来说，率先争取试点，这或许是地产告别“走夜路自吹口哨壮胆”潜规则的一个机会。
业内人士告诉本报记者，在各地的试点诉求之中，浦东具备了特别条件。
在全国布局来看，上海浦东已经聚了约28家基金管理公司、4家保险资产管理公司，对于REITs的推出来说是一个良好的机构投资者环境，另外还有上交所、中国金融期货交易所等机构的交易平台优势，除此之外还有10万金融行业人才优势。
“最重要是浦东历经19年发展之后，区内出现了一些成熟的地产开发公司，陆家嘴金融城许多成熟的商业物业都具备打包的条件。”上海政府主管试点人士表示。
以上海国资地产巨头陆家嘴集团为例，目前陆家嘴集团旗下物业，第一类金融类写字楼有10幢左右，第二类是为陆家嘴金融城配商业项目，有九六广场、1885文化中心和世纪大都会等;第三类是为生产型服务业、跨国公司中国研发中心等提供的都市研发楼，2010年将达到30万平方米左右;此外还有会展中心等。这些都是具备很好租金收益的项目。
董事长杨小明亦告诉记者，陆家嘴集团自2004年从一级房地产开发商向商业地产开发商转型。
动用上市公司物业资源参与REITs试点，目前还要过制度关。本报记者获悉，这需要征得证监会特别批准。这也是为何证监会版本也受瞩目。
“房地产信托投资基金是融资的方式，作为一种金融产品，对于任何的房地产公司都是可以考虑的方向之一。”杨小明告诉本报记者。
在美国较为成熟的REITs市场，目前美国大约有300个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3,000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。
“拟三季度推出，并不是因为我们判断房地产市场的预期，而是根据业务节点推算。”上海政府人士表示，“我们希望浦东的REITS试点，能成为浦东金融产品创新的标杆，其理念能被市场广泛认可。” (21世纪经济报道 赵飞飞)
考验
楼市小阳春 房价崩盘前的“回光返照”
衣食住行对于每一位国人来说,都是每天一大早睁开眼睛就必须面对的事情。不过,随着百货大楼里花色众多的服装争奇斗艳,大型购物超市里各种食品的琳琅满目以及高速铁路的陆续建成通车让“千里江陵一日还”成为现实,国人的吃穿行待遇明显提高,满足了国人在这几方面的需求。衣食住行这四个字只是在住房这里转了个弯,让国人美中不足、烦心不已。
如今的房屋建的是越来越漂亮,满足国人的住房需求是一点都没问题。看看各地各城之间“忽如一夜春风来”冒出来的美轮美奂富丽堂皇的高楼大厦,山水生态家园,用“赏心悦目”这四个字来形容一点都不夸张。论理来说,如此赏心悦目的高楼大厦不应该成为国人烦恼的根源。但是,问题偏偏就出在住房上,再准确的说来是出在房价上。
的确,房屋很多很华丽,只是高的吓人的房价成了国人的心病。尤其是对于住房具备刚性需求的“80后”来说,手里领着1000元到2000元不等的月薪,看着每平方米4000到5000元的房价,心中的酸楚可想而知。这还是象西安这样二线城市的价格,要是在京沪广深杭这样的一线城市,刚才所说的价格至少还得再翻上一番。
高高在上的房价与国人的收入水平形成了巨大的落差。北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示,“我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1到6∶1。2007年北京市城镇户年均可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元,按照户均100平方米计算,则房价与收入之比为23∶1,远远高于3∶1到6∶1的标准。”反映房价与收入水平落差最明显的证据便是已经建成的住房被打入冷宫,房屋闲置量大大增加。根据北京社科院的统计数据,由于房价过高,有效需求远低于供给,已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米。
屋漏偏逢连阴雨,随着2007年11月以来在美国华尔街上空率先刮起的金融风暴逐步演变成为一场牵动全球的经济衰退,给我国经济的平稳增长带来了难以预料的影响,国人的未来收入预期也因为此次全球经济衰退的缘故而大为缩水。由于美国次债危机的根源就在于房价的高涨不跌,因此在这种背景之下,2003年以来一直过着“数钱数到手发软”的中国地产老板们突然发现原来整天挤在各个售楼处门口的购房大军一夜之间烟消云散,无处觅踪,房屋的销售量也从火山井喷状态陷入地狱泥泞状态。去年第四季度,国内各大城市的住房销量一落千丈,基本上被打回房价上涨前的原形。
面对着房价小幅回落、销售低迷不振的态势,向来是财大气粗、要风得风、要雨得雨的地产商们怎么能咽下这口气。于是乎,有的打起了“降价促销”牌;有的玩起了“买房送精装”;有的干脆绑架起了地方政府,让地方政府印发红头文件指令公务员为地产商卖房;更有甚至的是误导知名经济学家,意图把刚刚降温还有较大降价空间的地产业纳入国家制订的十大产业振兴规划当中,以便自己“金蝉脱壳”,从而逃之夭夭。总之一句话就是“各村有各村的高招”。正是在这各种高招和营销噱头的地毯式轰炸之下,一个地产商朝思暮想、苦盼半年的结果发生了,那就是本来乏人问津的住房销售突然之间又红火起来了,尤其是房价最高的一线城市的房屋销售出现了令地产商惊喜万分的数额。
从已公布的情况看,3月份的国内楼市成交数据可以用“华丽”来形容:3月上海商品住宅成交量为156万平方米,环比增幅97%;同期北京共成交商品住宅期房11298套,成交商品住宅现房2124套,环比2月分别增长72.1%和23.6%;深圳、广州等城市住宅成交量也创出近期新高。整体来看,一线城市3月份住宅成交行情集体爆发,基本上达到或超过2007年同期楼市销售最旺时候的成交水平。进入4月以来,楼市依然延续了回暖的态势。据相关媒体报道,在刚刚结束的清明节假期中,各地看楼看盘者十分踊跃,房屋销量继续增长。充斥于各地楼市的报导都用“小阳春”来形容目前楼市的红火成交局面。
在全球经济尚未走出衰退的阴影之际,国内楼市突然出现的“阳春”迹象让业内人士始料未及。道理其实很简单,因为找不到一个支持房屋销量上升的理由。不论是从欲降还休的房价上,还是从高居不下的闲置房数量上;不论是从国人的收入水平上,还是从影响房屋售价的土地成本以及建筑材料价格上,都很难想象出来楼市销量景气度的突然回升,业内专家自然是惊异万分。
业内人士和专家的惊异和质疑并不是没有道理。根据中原地产（中国）研究院截至今年2月28日的统计数据显示,万科、保利、中海等10家房企巨头,今年一二月份总共推出140.9万平方米的新盘,仅占上述房企在售房源总量的10％。这些房企的库存总量达到1972万平方米,占据目前全国新房库存总量的10％。照此计算,目前,全国新房库存约为2亿平方米。即就是按照现在这样比较红火的销售速度,10家房企单单是消化目前的库存就平均需要13个月左右,还不要说他们正在新建尚未竣工的楼盘。地产商的房屋库存数量如此惊人,楼市销售的突然红火,把这两者之间联系到一起来看,我们或许能够看出些端倪。那就是楼市回暖的背
后,或许是地产商刮起的又一轮营销噱头。
还是看看下面这组数据吧,据西安楼市的销售统计数据显示,2009年1月1日至3月31日,一手房销售17237套,解除合同1147套,退房率为6.7%。按照业内人士工人的权威说法,如果是在楼市销售的旺市期间,退房率应该不超过1%,但在通常情况下,5%以下的退房率是正常的,超过5%就应该预警了,这说明,目前楼市的红火局面不能排除有幕后推手的作用,其中弄虚作假的成分偏大。如果这还没有看明白的话,北京媒体的报道就更加直白。在北京市朝阳区东八里庄的一个居委会里,张大妈近日又开始忙起来了,同往年一样,她又接受了东四环几个待销楼盘的邀约,组织一批老年人到几个售楼中心“签约”,一天管吃喝还净挣50
元。如此看来,如今楼市售楼处门前的熙熙嚷嚷的局面,又有几个是真实购买力的体现呢？
其实,在新房库存大增、地产商资金链紧绷之际,人为制造的楼市销量上升甚至是根据人们“买涨不买落”的心理人为涨价促销,可能会促使短时期内房屋销售出现“井喷”局面,但是这是一种“饮鸩止渴”之举。因为通过此举把国人对住房的最后一点最为刚性的需求释放出来之后,后市楼市的销售将更为艰难。
而在那种艰难的楼市销售形势之下,“价格大战”就成为最管用最实战的一招。
这样来看,如今楼市销售旺盛的背后,可能会是下一轮房价崩盘的“回光返照”。
正因如此,中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海认为“如果考虑到2008年的未完成项目,以及2009年的新开工项目,可以认定我国城镇住房目前面临严重的过剩局面。这需要很长的时间去消化。”他认为,经济增长形势不支持房价上涨,居民收入水平和收入增长也不支持房价上涨,我国城镇房地产价格水平还有40%到50%的降价空间,谷底可能存在于两年之后。由此看来,买房者先别忙着出手,还是看看再说。用那句老话来说就是“一动不如一静”。(证券日报 袁元)
社科院蓝皮书：房地产业萧条今年难改观
受国际金融危机影响，中国消费增速会放缓，但零售业不会出现负增长式衰退。昨日，中国社会科学院发布首部商业蓝皮书提出上述看法。蓝皮书同时指出，房地产业的萧条在今年难以改观。
作为拉动经济增长“三驾马车”之一的消费，面临国际金融危机影响下出口困境，消费增长将更为重要。商业蓝皮书指出，由于国民经济增速放缓，造成居民收入和消费支出增速放缓，对消费的制约将逐渐显现为中国零售业下滑的状况，但不会出现负增长式的衰退。
蓝皮书分析，今年中国外需环境难以改观，同时房地产业的萧条在今年也难以改观，上述不利因素都将使中国居民收入在今年面临增长放缓的压力，并影响到零售业的增速。
不过，由于中国居民较高的储蓄率和政府出台的一系列扩大居民消费和内需的措施，中国不会像欧美等发达国家出现负增长式的衰退。
蓝皮书还预测，由于金融危机对中国经济的冲击形成的出口受阻、投资乏力、消费不振等影响，中国资本市场一段时间内将面临发展困境，且短期内难有起色。(京华时报 郭爱娣)
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