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07年9月11日，地产大腕万科拿下五四北地王，福州的楼市开始澎湃起来。
5月28日，同为外来地产大腕的华润置地竞得福州三环路东侧的2幅共540多亩的大地块。【华润挺进福州 按底价摘走福州540亩土地 】 与万科不同的是，华润拿地的价格低了很多。 半年多来，在福州楼市这个新兴的舞台，上演着一幕幕轰轰烈烈的变局故事。这些外来实力房企陆续在福州亮相，在给福州带来日益与全国甚至国际接轨的产品的同时，也深刻影响着本土企业的运营思路及楼市的转变。【出手拿地 厦门开发商比福州开发商大胆？】 外来房企频频进军福州 市场直击 其实，福州楼市从来都不缺乏关注者。福州地产发展二十多年来，本土地产商稳扎稳打，这几年还逐渐将触角伸向二三线城市。与此同时，近5年来，仁文、群升、福晟、建发、禹洲、万科等外来房企也纷纷在福州“落地”。 外来房企进军福州大事记 从总部位于泉州的福建金帝集团开发的仁文大儒世家，到广州云星集团子公司福晟集团开发的“钱隆系列”楼盘、厦门建发房产的标杆之作国宾级别墅领域，再到即将于6月中下旬展现在大众视野的万科金域榕郡，众多外地品牌在福州市场成功“落地”，赢得了福州消费市场的认可，外来大鳄给福州楼市带来的变局也载入了福州楼市的历史—— 2003年，首次进入福州市场的泉州企业金帝集团拿下当时不被福州开发商所看好的鼓楼西区700亩地块，使得土地的储备量在福州仅次于融侨位居第二位。其打造的“国家康居示范工程”，使福建省的住宅产业开发提升至“康居”品质时代。 2004年，广州云星房地产开发集团进驻福州市场；两年后，云星地产在榕成立福建福晟集团，随后，这支广东地产入闽第一军就在福州地产圈掀起了一股狂潮，2006年中，福晟集团开发的市中心项目钱隆天下以高出周边项目20％的价格开盘，从而带动2006年最为迅猛的涨价行情。 2007年9月，万科集团以27.2亿元的高价拿下五四北福泰钢铁厂250亩地块，楼面价格达到7000多元／平方米，引发福州房价轮番上涨。 2008年5月，中国房地产百强企业厦门禹洲集团在福州打造的禹洲·鼓山一号，出现在公众面前时就和香港太平山、台湾阳明山、北京香山相较，打造别墅豪门之势显而易见。 2008年5月21日，厦门海晟房地产有限公司6.12亿元拍得乌山西路50.22亩地块。7天后，华润集团以略高于底价的价格拍走三环路东侧540多亩的两块地，对沉寂半年多的福州楼市来说，这无疑是一剂强心针。 外来房企的本地化运作 这几年，外地开发商对投资福州房地产市场所表现出的积极态度引人侧目。为了更好地融入福州市场，许多外地的开发商纷纷在福州成立子公司，把福州列为企业发展的据点，并辐射整个福建。如，广东云星集团在福建成立的福晟集团，泉州金帝集团在福州成立的仁文建设，就是典型代表。 而外来房企在本土的尝试也带着明显的“内外结合”色彩。拿万科来说，据业内人士介绍，来榕之前万科已在福州本地蹲点近半年，他们一方面与福州专业人士交流，一方面考察福州有生命力的古民居，同时总结福州近20年来的住宅得失。而万科的先遣部队则直接“扫街”调研，与出租车司机、店铺老板等最广泛的福州人居实体做交流。拿下钢铁厂地块后，万科开始打造在“历史中创建未来”的设计理念，老厂房被现代材料赋予新的形式，老铁路和其他工业感物件渗透在景观规划中，这些都使得万科成为结合自身优势适应本土文化的典范。 不仅仅万科，“据我所知，像万科、华润这些大企业选择进入一个城市，事先都会做足功课，进行充分的评估和调研。”泰禾集团副总裁宵宁说。业内人士表示外地房企频频进军福州楼市并逐渐渗透福州市场，这是楼市企业发展的必然趋势。 福州大学房地产研究所所长王阿忠解释，外来房企进入二三线城市是这几年房地产发展的趋势，外来房企在一线城市的扩张已经接近饱和，一线城市房价基本没有什么上涨空间了，外来房企自然就转向成长空间良好的二三线城市寻求发展。 外来房企为何看好福州楼市 市场分析 “在万科进入福州之前，其实很多外来企业也进来过，规模大、实力雄厚的也有，比如李嘉诚长江实业控股开发的衣锦华庭，不过后续的产业就没有了。为什么会出现这样的情况呢？这与当时的社会经济发展和地产发展水平也是有密切关系的。福州的房价在这两年才有一个成倍的上升，房价上不去可能是外企弃守福州的主因。利润空间小，导致项目的操作空间难以跟上。”地产专家刘福泉的一席话也佐证了此时外来房企入市福州正是恰当时机。 “大海西”战略的制定，使福州成为核心城市之一，城市的格局不断在扩张，这给房地产开发带来了契机。选择在海西战略发展之初介入，无疑风险最小。 另外，两岸三通后，福州地产的发展机遇很多。阳光国际集团执行总裁李日强就强调了，三通后，海峡两岸的贸易往来更双向，将推动整个海西经济板块的崛起，同时有望成为海西楼市的新助力。 同时，在国家宏观经济政策调控的背景下，地产投机性的泡沫已经减少了。整个房地产行业已经从去年的过于激进恢复到理性发展，市场的刚性需求没有变，“此时，财务状况稳健的外来企业机会就来了，这个时候入市也是相对比较理性和适宜的。”福建群升置业总经理肖斌分析。 拿华润这次拿地来说，楼面价格才3000多元／平方米，两年前，福晟·钱隆金山和泰禾·红峪的楼面地价均为每平方米1800多元，但资金沉淀了这么久，华润此次所拿地块每平方米也不过多了1200多元，而且基本是一线沿江，湾边大桥又即将通车，将来开盘之日，三环也基本贯通了。可以这么说，这样的地价是相对比较理性和合适的。 王阿忠所长还从福建特殊的地理和侨乡背景来分析外来房企对福州楼市的看好：“在外来房企看来，福州楼市的上涨还有一定的空间。人民币升值，对福州八县的人来说，购买力还是比较强劲的。房价涨、人民币升值，对他们来说等于双份收益。虽然这部分群体还不是主流，但是外来房企会充分挖掘这个增长点。” 外来房企加剧福州楼市竞争 未来走向 “外来品牌房企的进驻，会给福州房地产引入先进的开发理念和操作模式，这有利于形成良好的行业示范效应，推动福州房地产市场快速升级和洗牌。”肖斌说。然而对消费者来说，楼盘品质的提高和选择面拓宽是最实际的，买方市场正在逐步形成中。 外来房企加速地产行业洗牌 行业层面上，外来房企抢滩福州楼市势必加剧行业竞争和地产企业的重新洗牌。 随着外来资本的进入，开发商彼此间的竞争也从单一的项目收益变为全面、全过程、全领域的企业运作竞争，具体表现为在土地、资本、合作方、客户、管理、团队、品牌、服务等所有环节的竞争，是一种要求更大差异化和效能的竞争。 业内专家认为，大资本的大量进入，将使得楼市从原本的自由、分散竞争，逐渐变成大资本、大品牌之间的竞争。中小企业、中小资本、中小品牌处于竞争不利状态，话语权将逐渐丧失，他们从原来的主导地位，变成只能跟风、观望，被逐渐边缘化，不得不寻找另外的出路：或者去另外的城市发展，或者被兼并，或者干脆退出。 前线地产机构董事长缪斌进一步分析：“在实力强劲的外来竞争者面前，一些资金、实力相对雄厚的本土企业会开始紧张，开始反思，然后筹备力量等待下一次出手。另一些资质孱弱的本土企业将面临窘境，甚至被淘汰出局，从而加速行业的洗牌和重组。” 外来房企引领品质升级竞争 不过，业内人士也普遍认同，外来地产大鳄的进入，会让本土公司的开发模式、开发理念、开发水平更上一层楼。 比如福建金帝集团开发建设的泉州金帝花园，通过了康居智能化单项的申报审批。而后，金帝集团在福州开发的仁文大儒世家将这一指标升华，进行综合的康居指标申报，并最终成为我省第一个“国家康居示范工程”项目，其所倡导的康居生活样本大大提升了福州楼市整体品质。 再比如，世茂许氏家族引以为傲的“滨江模式”始自２００１年。当年世茂集团开始将业务领域拓展到上海。这一年，位于上海黄浦江东岸的世茂滨江花园启用“全球销售”理念引发房地产市场轰动。滨江住宅，给市场带来了一连串惊喜。 俗话说得好，“榜样的力量是无穷的。”之前有很多福州的开发商都会跑到深圳、上海、北京等一些房地产开发比较成熟的城市，去参观一些品牌公司开发的经典楼盘。而现在，这些公司到了自己的家门口，可以学习的机会更多了。 从消费者的角度，外来资金的涌入往往对楼房品质的提升有着助推作用。随着居住要求的提高，高品质楼盘越来越受到人们的青睐，品牌效应在市场中逐步深化，外来房企凭借成熟的开发模式和产品标准，不断赋予品质以新的定义，并把各具特色的建筑文化、生活理念带给本地消费者。对购房者来说，可以买到质量更有保障、售后服务更好的产品，选择面拓宽，购房者将从中得到更大的实惠。 王阿忠所长补充说道，这几年福州楼市发展得很快，导致一些开发商只要把楼盘推出来就能赚钱，因此都没有好的产品让人印象深刻，这是卖方市场的表现。外来房企的进入，必然会带动楼盘的多样性发展，产品竞争也会更加激烈，消费者选择楼盘的面宽了，这就是卖方市场向买方市场的转变。 外来房企：新兴居住板块的助推器 五四北和金山是福州房地产开发的热点，开发量至少占据了全市开发量的八成左右。万科选择五四北，华润选择金山，由于这两家外来地产大鳄本身的知名度以及所开发楼盘体量都相当大，所以必然成为这两个区域的风向标。 王阿忠所长认为，外来房产大鳄们凭借自身的影响力，以及与板块的互动，也将逐渐改变板块的影响力。 而事实上，房产大鳄对板块的影响力已经开始显现。位于福飞北路的万科金域榕郡是万科进入福州市场的第一个项目，早在拿地之时，就以“地王”之姿带动福州房价轮番上涨。如今，政府大手笔投资开挖琴庭湖解决五四北内涝问题，贵新隧道、三环路全线开工等一系列工程，在优质规划与地产大鳄精品物业的带动下，五四北已经为越来越多的人认同和欣赏。 值得关注的是，这种影响力还将继续。业内人士分析，华润此次拿地的楼面价为每平方米3000多元，开盘的时候均价至少要在每平方米6000元以上才能保证正常的利润。这样的地产大鳄进入金山，选择乌龙江边，也保证了这一板块的房地产价格不会出现很大滑落。 外来房企：担当城市运营商角色 值得一提的是，除了少数外来房企在福州市中心地块有项目之外，因为地块规模比较大等原因，大多数外来房企首先进入的区域，是五四北、金山、东区等福州次中心地段。 业内人士认为，随着这些外来地产大鳄纷纷进入福州新兴区域，福州楼市可能出现到处是“热点”区域的现象。 事实上，很多品牌实力雄厚、开发经验丰富的外来地产大鳄，与其说他们是一个开发商，倒不如说他们是一个城市运营商，他们喜欢对一些规模比较大的地块下手。 而“开发一个带旺一片”，更是他们对每一个新近区域所作出的贡献。国内地产巨头中海地产公司斥资百亿，在西安的曲江新区造城，除了开发其建筑面积逾200多万平方米的三处大型精品社区，以及20多万平方米的商业及相关服务配套设施之外，它还参与城中村改造和公共设施建设，所做之事已经不是单单做一个项目那么简单。 再比如福州购房者熟悉的万科，在进驻福州之前就非常擅长运营新的区域。万科独立在杭州操作的第一个住宅项目就在九堡，不少杭州开发商因此开始重新打量九堡的区域价值。而此之前，在九堡启动的项目只有２个。杭州媒体认为这个转机来自热议的地铁、客运中心等利好，也跟外来开发商万科密切关联。 声音 业内专家、本土的地产商抑或已经在福州发展了几年的外地房企面对外来地产大鳄频频进军福州，他们将如何应对？对未来的市场又有怎样的看法？ 林峻岭（融信地产总经理）：许多外来房企也在本土化操作 其实，外来房企进军福州对福州本土房企并不会有太大影响，因为现在的市场是理性的，这几年福州本土的开发商也在走出去，和外地的交流也很频繁，我们的产品的品质也在不断提高。很多外来房企进军福州，也在进行本土化的操作，所谓“入乡随俗”嘛。 罗新（世欧地产总经理）：共同进步同时加快“洗牌”过程 外来大鳄接连进入福州，必然给福州带来“品质”之争，因为他们的理念更先进，经验更丰富，这必然对本地的开发商形成一定的压力，如果你想继续生存，不被市场淘汰，你就必须进步，因此，就这点来说，我是欢迎的。当然，在共同进步的同时，外来者也会加快本土楼市的“洗牌”过程，那些资金缺乏、品质较差的小企业会加快他们自身的淘汰。 肖宁（泰禾集团副总裁）：外来房企带来动力和压力 外来房企进军福州，我相信是动力也是压力。福州市场是被看好的。品牌开发商必然会带来新鲜的开发理念和研发经验，这对楼市品质的提升是有好处的。从压力方面来说，全国品牌开发商的最大优势就是品牌号召力。不过有压力才会有进步，我相信，本土的品牌开发商的产品品质不会差，而且我们更熟悉本土市场，在这方面更有优势。 施跃新（禹洲集团福州分公司总经理）：理性市场下拼的是实力 目前福州的楼市，受到相关政策影响，大家买房理性了，开发商拿地理性了，在理性的市场下，最终要比拼的就是开发商的实力和产品的品质、特色等，包括营销手段也要有一些创新才能打动买方市场。外来房企进入福州，肯定是跟我们禹洲一样，看好福州的房地产市场。多一个大企业进入福州，就会带来新的竞争，一种新的理念，促进行业的整合。 肖斌（群升置业总经理）：开发商要寻找自己的细分市场 其实本土的地产商也在向外扩张，这是一个互相学习、渗透的过程。市场是理性的，开发商更要理性。别太在意“华润来了”，也别太在意市场暴涨或是跌了，刚性需求的根基还是在的，现在开发商要做的就是寻找自己的细分市场，做好自己的产品，这才是硬道理。 刘福泉（地产专家）：本土房企对外来房企是欢迎的 对外来房企来说，福州除了地理、经济等原因之外，吸引开发商的还有一个重要因素——没有所谓的“壁垒”，福州这个城市还是比较兼容的，对外来房企的进入还是欢迎的。福州本土企业也渴望能通过与实力企业的交流来提高自身水平。 缪斌（前线机构董事长）：福州地产格局没有实质变动 不管怎样，外来房企的进入，对福州格局虽然没有实质性的变动——他们的产品有自己的定位，还不足以更替福州本土固有的一些东西，但是，他们也必然带来一些外来的东西，从而促进福州的地产业在品质方面更上一层楼。这也正是交流的好处之一。 |
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