“社区警察”新规引出物管行业四大焦点

　　对话嘉宾

　　福州市房管局物业管理处副处长 王观宏

　　融侨物业管理有限公司总经理   何新强

　　威狮堡集团福州公司董事总经理 方伟民

　　新三泽物业公司总经理         陈立武

　　A 物业安防压力加大

　　陈立武：这项通知的下达，对物业安防能力提出了更高的要求。安防要求高了，必然会加大投入。技防方面视频监控、探头这块，对一些老旧小区，肯定会涉及增加、改造的环节。人防就是指用工投入，现在劳动力成本大大提高。在人员调配方面至少要增加30％左右。

　　何新强：在目前这种社区治安问题突出的情况下，尤其是像我们公司管理的30多个点大多处于形势更为复杂的城乡接合部，案件的发生往往更加多样化，所以安防压力很大，我们需要政府职能部门的大力支持，更需要小区业主的理解跟配合。

　　B 增加成本谁来分担？

　　陈立武：投入加大了，物业成本随之提高。这几年，物业公司在福州的生存环境不容乐观，单从人防方面来说，增加5个人，我们一个月的支出就要多出1万元。虽然通知中有提及“谁受益谁出资”，但目前还没有具体的可操作的政策出台。

　　王观宏：有人提出，今后物业按新规增加安防力量，等于政府向物业转嫁公共职能部分，这笔钱应由政府补贴。对这些问题，福州市房管局、福州市综治办正就如何解决作进一步的探讨。我们也希望能尽快出台市场化运作的具体模式。

　C 可能增加与业主的摩擦？

　　何新强：物业公司作为服务性企业，本身并不具备执法权，只能在其职责范围内进行防范。目前许多业主并不能完全理解我们的工作，比如在加大门禁管理力度后，有些业主就会不理解；车辆出入的发卡制度也让他们觉得不方便。

　　方伟民：要营造好一种安全氛围，就必须做好人防、技防和物防，更关键的是还要积极调动业主的安全意识，最好能让业主参与其中，比如组织已退休业主参与日常的一些联防。当然，要做好这几个方面，就要求物业公司首先要专业，然后做好与业主之间的客服关系，这也是物业工作的关键所在。

　　D 加剧物业行业洗牌？

　　陈立武：这次《通知》的下达一定会促使部分物业公司抛盘，而随着相关政策的出台，经营市场的变化，也会加剧物业公司洗牌的可能。优胜劣汰是市场规律，这也是市场不断规范的必然结果。

　　王观宏：说实话，福州的物业公司良莠不齐，新规出台，不排除有些公司会退出小区不做了，有的公司则干脆退出物业行业，还有的公司为保利润，保安增加了，卫生工就减少了，整个服务水平还是一样，结果恶性循环。当务之急要加强行业监管，提升物业安防水平。

　　开发商“如是说”　新社区安防系统很先进

　　其实，随着社会的不断进步，社区安防问题日益受到政府、业主、开发商的关注，小区的安防系统也在不断完善。这次新规的出台，社区安防的重要性再度进入我们的视野。许多开发商在交房之时就把小区的安防系统做得很先进，在此，我们选取了3个样本。

　　三层安全防范管理体系

　　阳光国际集团执行总裁  李日强

　　阳光白金瀚宫在社区安防上实行的是三层安全防范多重安全管理体系，即在外层设立了专业的门岗保安和外围巡逻岗保安，配备智能联网楼宇可视对讲小区门口机，对进出大门非住户的人员、车辆、物资进行严格的检查、验证和登记；对周界区域则利用电子巡更系统定点、定时进行巡视，通过布设的周界防越报警系统、联动闭路电视监控系统，对周界区域进行智能化监控，维持周边治安秩序。在具体的住宅单元设置豪华防火防盗门，配置智能门锁机构，同时户内智能家居安防报警系统与物业智能监控中心联动。　

“防胁迫”功能帮你安防

　　世欧地产总经理  罗新

　　彼岸城安防系统特别选用了具备“防胁迫”功能的户内对讲安防系统，它除具备常规智能安防系统的自动报警、煤气泄漏探测等功能外，还带有独特的“防胁迫”功能。“防胁迫”功能可以同时存储两组撤防密码，即正常撤防密码和非正常撤防密码。如果主人不幸被劫持，并被要求输入密码以撤销安防警报系统，主人可假装很顺从地输入非正常撤防密码。此时，屏幕上将会显示“安防系统已经解除”状态，让歹徒放松警惕，但事实上，安防系统已经悄悄向物业处发送求救信息，提示屋内发生了异常情况。

　　主卧设置紧急报警按钮

　　三木地产营销总监  杨惠芳

　　家天下·三木城的安防系统是从小区的周界到小区内再到梯口到户层层设防，首先是周界防越上使用双光束红外对射探测器，联动灯光及监控；其次，在所有公共区域，从各小区出入口、组团花园、地下车库到各栋电梯等设置彩色摄像机，进行24小时录像监控；在住户报警上，每户主卧设置一个紧急按钮以防突发事故，厨房设置一个煤气探测器，入户门设置一个门磁；社区还配备了无线电子巡更系统，在地下室内部、周界、楼栋设置点位。同时，小区的车辆管理系统也采用了人性化的设计，特别是进出车辆的图像对比功能，确保了业主车辆的安全。

　记者视线：物业好坏决定房子增值与否

　　“买房是一时的事，而物业管理则是一世的事。”这句话一语道破了物业管理在房地产市场中的重要作用。大概是在上世纪90年代初，物业的概念开始在福州出现，经过十几年的发展，物业管理也日趋规范，越来越多的人开始意识到，买房子和买商品一样，售后服务也很重要。物业管理就是房子的售后服务，售后服务做得好，你才有可能住得安心放心。

　　因此，近年来，物业管理对楼房增值保值的作用也日益凸显。“好的物业管理好比是给一瓶品质卓越的红酒加了一件华贵外衣，使房产不仅能保值还能增值。”全球知名物业管理公司第一太平戴维斯的总经理欧阳凯给物业服务做了一个形象比喻。

　　据了解，在香港，购房者在考察项目时最关心的是配套和管理。同样地段、硬件设施差不多的两个楼盘，往往是由知名物业管理公司管理的那个项目更抢手。

　　前两年，融侨集团也曾经做过一个调查，70％的购房者是冲着融侨的品牌来购房的，而50％是冲着融侨的物业来购房的。而据了解，融侨物业正是福州本土唯一两家一级资质物业之一。

　　专家指出，高品质物业服务，对项目保值增值的作用大致可以体现在两方面：首先，可以延长项目硬件设施使用寿命。比如电梯，通常情况是3年中修、5年大修，而一些物业管理水平较高、维护比较到位的楼盘，则可以做到七八年中修；其次，高品质的物业管理，可以有效保证业主居住的安全性和舒适性，这样项目的投资价值就会随着时间的推移而提高。

　　福州二手房市场反馈的数据也表明了二手房的购房者会将物业的好坏纳入购房的重要标准之一。

　　如今，房管局下发的这次新规，物业担当了更多的责任，在小区的管理中扮演了不可或缺的角色，成为了业主生活中重要的“安家”伙伴。这些都在证明着一个论点：物业，房子增值的重要保障。