保险资金暗战不动产人保投控坐拥地产王牌

　　中国平安(601318,股吧)保险(集团)股份有限公司(下称平安集团)、中国人寿(601628,股吧)保险(集团)公司(下称国寿(601628,股吧)集团)，以及中国人民保险集团股份有限公司(下称人保集团)纷纷与国内大型房地产企业联手，储备不动产投资项目。按框架协议未来三年内约定投入的保险资金额超过500亿元。有分析人士认为，这或将改变整个大宗物业投资的市场格局。

　从投资方式上来看，在可预见的相当长一段时间之内，直接购买不动产仍为保险公司介入该领域的主要途径：投资房地产信托基金(REITS)难成主流形式。

　　除新拓项目外，细则出台后，保险公司将以原自有资金购得的不动产置换为保险资金，若置换成功，将提高保险公司的偿付能力。而部分小型保险公司旗下因缺乏投资类公司，或将资金委托给大保险公司的投资机构，由此也将为后者带来新的市场空间。

　　细观三大保险公司的投资动向：

　　平安集团将继续以平安信托投资有限责任公司(下称平安信托)为操作平台，由保险资金购买信托计划。今年下半年，房地产投资已是整个信托公司的投资重点，在项目选择上偏重短平快项目，倚重以上海为中心的长三角地区，以稍低的回报率来换得城市中心的黄金地段。

　　人保集团旗下人保投资控股有限公司(下称人保投控)近期则忙于整合购得的老牌地产上市公司，该上市公司的第二大股东乃上海市黄浦区国资委，具有一定的拿地优势。人保投控将适时再与地产公司合作，为上市公司储备新的项目资产。

　　国寿集团下属国寿投资控股有限公司(下称国寿投资)则成功牵手拥有政府背景的信达地产(600657,股吧)公司，在与商业地产、养老社区、工业地产领域大型投资及开发企业密切沟通的过程中，新项目拓展取得突破。

　　硝烟四起

　　2009年10月1日，修订后的“新保险法”开始实施，从法律上讲，保险资金已可投资不动产。然而原定10月底出台的具体实施细则却迟迟没有露面。但这似乎并未妨碍保险公司们的积极性。

　　11月3日，平安信托以12.5亿元的价格购得北京黄金地段碧溪广场的厂房，以及相应的土地使用权。而之前三个月，平安信托已分别与金地集团(600383,股吧)、绿城集团、余杭城建集团签署了计划投资金额超过400亿元的房地产项目投资合作协议。另外两大保险集团旗下的国寿投控、人保投控也在这半年内先后与信达投资、金融街(000402,股吧)携手，储备不动产投资项目。

　　对于保险资金与大型地产开发商的合作，中投证券房地产行业分析师李少明对本刊记者评论道：“这会使地产公司的资金来源更为稳定。因为保险资金更着重于长远稳定的收益，会青睐于一些持有性物业。而这些持有性物业项目对于一个房地产开发商来说，由于耗用资金量大、周转周期长，为了保证每年的盈利业绩，是不宜沉淀过多资金的。从这个角度看，获得外部长期资金的支持对房地产开发商来说是个利好。”

　　保险资金放开后可能会改变过去商业地产主要依靠银行资金的融资格局。保险公司区别于其他类别投资者的主要特征是：资金量大、投资时间长、能与房地产企业业务形成互动。”一位保险公司投行部人士对本刊记者说道。该人士提及，若政策规定的不动产投资的初始上限比例即为5％，参照今年9月底我国保险业3.8万亿的总资产规模，目前保险资金可投资不动产的资金总量接近2000亿元，这差不多相当于国内一线城市现在可出租、出售的甲级写字楼的存量之和。若再考虑到保险资金总量每年10％左右的增速，则未来每年还将有增量资金约200亿元。“如果我们投资，肯定也会选择与大型的地产开发商合作，一个是看重开发商的拿地能力、项目运作经验，从而相对降低投资风险；另一个是因为保险资金需要发挥规模效应，一般金额较小的项目操作起来不太有利。另外保险资金还要考虑的是，项目的安全性和收益率同样重要，甚至前者更重要些。”某中型保险公司研究部经理对本刊记者说道。

　　保险资金与国内房地产企业的强强联合，或将改变整个大宗物业投资的市场格局。据仲量联行发布的一份研究报告显示，先前在国内主要大宗物业投资市场占半壁江山的外国资本逐渐收缩战线，到今年上半年投资占比仅不到10％。仲量联行中国投资部负责人指出，国内大宗物业投资市场的投资主体正从外商投资者过渡到国内的机构投资者，而保险公司能直接进入该领域投资是这一重大转变的第一步。

　　策略面面观

　　事实上，从2006年起，保险公司便曾以各种形式变相进入不动产领域，包括自用、自用型开发、与不动产投资机构合作、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等等。其中以自用物业的购买形式居多，因此各大保险公司的优质物业量大多远远超过了自身的办公需求。据前述投资人士对本刊记者的说法，至今保险资金对该领域投入的资金量已达200亿元左右，其中平安集团的投入量居多，占到50％以上。其前期试探性投资也获得了不菲回报，根据2008年年报数据，平安集团投资性房地产租金收入达到了3.67亿元。

　　“现在大保险公司的一个策略是，先把之前以自有资金投资的不动产置换成保险资金的投资资产。而小的保险公司因为没有自己的资产管理或投资公司，可能会暂缓投资，或者把资金委托给大的保险公司来运作。”某业内投资人士对本刊记者讲道。

　　“大公司的这一置换过程涉及到关联交易，需考虑到政策条款和监管层的要求，同时要注意资产的合理定价，符合小股东们的利益。”该业内投资人士补充道，“如果置换成功，相当于用保险资金来替换自有资金，将提高保险公司的偿付能力。”对于保险公司而言，偿付能力充足率是衡量保险公司资本充足状况的重要监管指标。保监会按照该指标将保险公司分类，并采取不同的监管措施。据各家已上市保险公司的半年年报显示，截止2009年6月30日，中国人寿保险股份有限公司、平安集团、中国太平洋(601099,股吧)人寿(601628,股吧)保险股份有限公司(下称太保寿险)的偿付能力充足率分别为324％、325.8％、224％。

　　而前述小保险公司的策略，或为大型保险公司的投资机构提供了不少机遇。平安信托的一位物业投资部总监曾在一次业内交流会上透露：“从房地产投资来讲，我们这个团队是为保险资金新投资渠道的开放做准备的，同时也为第三方的投资做准备，即用机构投资者的专业判断能力为我们的第三方客户做投资。”

　　值得注意的是，对于新项目的拓展，在可预见的相当长一段时间之内，保险公司仍会以直接购买不动产的方式为主。

　　对此，一位业内专家对本刊记者解释道：“由于国内的情况刚刚起步，可以灵活运用的间接投资方式不多。从全球范围来看，间接投资的方式主要分购置产品模式(比如购买房地产上市公司的股票)、发行产品模式(比如自己做REITS)和基金管理模式(获取佣金和投资收益分成)，三种模式对保险公司的运营能力要求逐步提高。现在国内可以操作的主要是第一种，相对比较容易。后两者都是以本身拥有优质物业或极为丰富的行业运作经验为前提的。所以国内保险公司现在的主要方式还是直接买不动产。”

　　该人士的观点在国寿集团副总裁缪建民的一篇文章中得到了认同。“在可以预见的将来，投资房地产信托基金(REITS)不太可能成为我国保险资金投资不动产的主流形式。”缪建民写道，“目前来看，保险企业从事房地产投资主要有实物投资与金融投资两种选择。其中，实物投资是直接买不动产，金融投资是买房地产股。一般而言，保险企业可以根据对二者的收益性、流动性、价格稳定性、实用性等因素的比较决定采用哪种投资方式。例如，欧美市场的历史数据显示，房地产的贝塔系数介于0.4至0.7之间，价格的系统风险比房地产股要小，但地产股的流动性却远远好于房地产。”

　　而在新项目拓展中，商业地产将成主流。此前，保监会人士公开提及保险资金的不动产投资包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体、商业物业等，并未把住宅地产列入其中。“目前，保险企业投资不动产主要以商业地产为主。商业地产与住宅市场是两个完全不同的市场，这包括租金回报率、价格走势及投资回报等均不一致。出于资产负债匹配及对冲通胀、替代固息产品等因素的考虑，商业地产将是主流。”缪建民说道。

　　而对于商业地产项目的投资，李少明则表示：“商业地产不像住宅地产。一般住宅，只要交通等配套设施比较完善，在目前的市场环境下销售是没什么问题的。但是商业地产有一个人气问题，这跟周围的消费力有很大关系，所以项目的地段尤为关键。而且需要配合适合的运营模式，比如引导流通领域大的商家进驻等，来迎合市场需求。”

　　平安路径

　　平安集团是国内保险公司投资不动产的先行者。其最与众不同之处，便是对平安信托平台的灵活充分运用。近期其高管表示，一旦政策开闸，平安的保险资金便可通过信托平台快速进入。“未来找项目、评估、管理、退出等仍旧会在信托公司操作，只是资金来源中加入险资，可以说流程和人员配备都已经准备好了。”平安集团副首席投资执行官陈德贤说道。

　　平安信托对房地产行业的投资最早可追溯到2007年初。当时该公司在房地产投资、基建投资领域高薪招揽人才，涉及到公司内十几个高层职务。而随着公司信托资产规模的不断增大，房地产项目的投资金额也相应增长。截止2009年9月30日，平安信托管理的信托资产规模已经达到1073.57 亿元(见图1)，“这1000亿元的资产中，有相当一部分投资于商业房地产。”平安集团的一位高管说道。

　　尤其在2009年下半年，房地产项目投资比例进一步加大。在中期业绩发布会上，平安集团总经理张子欣强调，房地产将是下半年公司投资的重点，它可以帮助保险公司锁定长期收益，同时也能起到平滑利润的作用。

　　房地产投资力度的增强，为政策开闸做准备是关键，但也与目前平安信托受资本市场波动压力大、需寻求新利润渠道不无关系。记者从平安信托2009年中报发现，前两年证券投资信托类产品对高利润的贡献比例已经一去不复，规避资本市场的波动、转向长期的有稳定现金流收入的投资渠道已是信托公司当务之急。今年上半年，平安信托的净利润由去年同期的6.39亿元下降至1.92亿元，其中手续费及佣金净收入、总投资收益分别下降了1.57亿元、2.22亿元。手续费及佣金净收入减少的一个主要原因在于，证券类信托产品资产的下降，以及新发行的证券类信托产品减少导致的浮动管理收入减少。而总投资收益2.22亿元的下降份额中，净已实现及未实现投资收益(包括证券投资差价收入及公允价值变动损益)的下降额亦是主因，占到了1.96亿元。

　　由此，市场普遍关心的是，平安信托下一步对于房地产行业投资的策略如何？观察半年来平安信托所寻得的合作伙伴特点、风格及动向，或许会有所收获。

　　以今年8月平安信托与金地集团的合作为例。照当时签订协议，双方将共同投资优质住宅项目以及城市综合体项目，具体类同房地产投资基金，平安信托通过信托产品募集资金，与金地集团共同投资于既定项目池中的项目(大多数为金地集团开发项目)。未来三年内，平安信托投入的资金总额将达到100亿元，2009年投资额预计为30亿元。

　　“平安谈定的收益回报比例也比较高。金地集团为了支撑后续发展，现在对资金的需求比较大。” 一位房地产投资业内人士对本刊记者透露，“前几年金地拿地一直比较积极，但是过于求快没把握好节奏，在2007年地价最高峰时出手买地，给公司造成了不小的影响。去年的思路就做了调整，比较谨慎。但是也可以看到，现在它的土地储备紧缺，后续开发项目没有跟上来，所以拿地是目前公司的首要任务。今年计划定向增发时，公司管理层就提出过大规模买地的计划。”2009年4月，金地集团曾因资金紧张，与政府协商退出在广州拍下的地王项目。7月，除携手平安信托外，金地集团还向九位对象定向募集了41亿元资金，同时获得了中国工商银行(601398,股吧)承诺的三年提供总额为300亿元的融资授信。

　　从拿地策略来看，今年金地集团的偏好由原来大盘转向短平快项目，在地域上尤其倚重以上海为中心的长三角地区。“往年金地的大盘太多，今年不拿大盘，拿地以短平快项目为主，集中在一线城市和武汉、西安、沈阳等二线重点城市。上海是重点，至少会分配35％至40％比例的资金。”金地集团的高管表示，“现在土地价格已经回归合理，是拿地的良机。但是不会拿大盘，不会盲目拍地，不会拼价格，对周期长的大项目会大幅减少。重点区域是长三角，这是中国经济增长的龙头地区；其次是珠三角，该地区的土地价格调整已经基本到位；再次是环渤海，公司在该区域的土地储备不多；最后小额投入其它几个重点城市，坚持深耕已经进入的城市群。”据记者了解，今年金地集团对拿地基本指标的制定偏重于开发周期短、收益回报率稳定等要素。

　　金地集团虽对大盘的兴趣减淡，但对黄金地段的追捧如旧。这从金地集团的竞地情况便可看到。4月以来，先后拿下了上海徐泾、武汉壕沟、北京黄村、上海赵巷、宁波梅墟新城、佛山大良云近东区等项目(见图3)，其中上海徐泾和宁波梅墟新城均刷新了当地的“地王”记录。一位竞争对手如此评价金地集团的策略：“金地的报价不低，比如上海徐泾镇3号地块已经超出了底价的80％多，若算上建筑安装成本，每平米的成本已经达到了2万元。之所以这么做，主要为了进入高端市场，为达成品牌效应，宁愿承担稍低的回报。而它的合作者对于一线城市的中心区域都很热衷。也正是这些合作者的支持，金地比其他对手的风险承受能力要高。”

　　这样的策略同样出现在平安的另一个合作方绿城房地产集团有限公司(下称绿城集团)身上。9月10日，平安信托与绿城集团签订了合作投资协议，拟三年内投资目标地产项目150亿。当月，绿城集团即以36亿元、25亿元的高价拍得苏州苏园土挂06号、07号两幅土地，其中06号土地楼板价高达每平米约2.8万元，颠覆了前任地王价格。而一个月后，绿城集团又以26亿的价格竞得合肥翡翠湖地块，溢价高达160％。

　　另外，作为平安集团一直以来所追崇的不动产投资范本，国泰人寿保险有限公司(下称国泰人寿)的投资方式，亦可提供一些参考路径。国泰人寿是台湾地区最大的保险公司，对于房地产行业具备出色的投资能力。其曾对于不动产投资提出过“三不”及“三要”标准，即不买变更中的土地、不碰政府的公共工程、不盖超高大楼和产权要清楚、地块要方正、马上要动工，而且遵循着独特的只租不售、逢低承接的原则。

　　人保背后王牌

　　2009年9月，人保集团刚刚完成整体改制，由国有独资保险集团变更为国家控股的股份制保险集团公司，整个非保险金融板块的框架也在战略整合后成形，分别建立了三个专业平台，中国人保资产管理股份有限公司针对有价证券投资领域、人保资本投资管理公司(下称人保资本)针对股权投资领域，人保投控针对不动产投资领域。

　　与人保集团在圆明园中的万春园独处一隅不同，三家投资公司安置在了金融机构集中盘踞的金融街上。离他们的办公楼相隔不远处，即是中国人寿大厦和平安大厦。今年5月，人保投控首涉不动产，与金融街控股股份有限公司签署战略合作协议，以期抓住金融街西拓的机会。而入住不久的人保资本，在10月也成功实现了股权投资业务的第一单。

　　“虽然很多房地产开发企业都来洽谈合作，但是合作模式以及具体的项目还要一步步走，没有那么快。因为虽然法律已经生效了，但我们还需要等待细则的出台。”一位知情人士向本刊记者表示。

　　“虽然我们长期看好国内房地产市场投资。但是，从近期来讲存在着一些问题。一方面，现在的住宅价格太高，商业地产价格相对要低些，但也不便宜。保险资金要求有稳定的回报，作为市场的后进入者，如果买楼的成本过高，肯定达不到收益率的要求。另一方面，目前市场可供出售的标的物业也相对稀缺。”上述人士说道。

　　“目前比较好的一种模式，能将对商业地产的投资与保险公司自身业务的扩张需求实现有效地对接。集团保险业务的发展很快，对办公物业更新、购置的需求量很大，若通过自建的方式来解决需要很多年，而且会影响到集团的财务状况。因此如能实现商业物业投资与保险业务分支机构办公需求的有效对接意义很大。”该人士补充说道。

　　值得关注的是，人保投控还坐拥一张地产王牌。去年人保投控从竞争对手中脱颖而出，以8.62亿元的价格取得了华闻控股55％的股份，而华闻控股旗下则拥有一家国有背景的老牌地产上市公司——上海新黄浦(600638,股吧)置业股份有限公司(下称新黄浦，600638)。新黄浦创立于1992年12月，次年上交所挂牌上市，为上海市最早组建上市的房地产企业之一。

　　新黄浦的第二大股东是上海市黄浦区国资委，持股比例为12.64％，仅略低于第一大股东，因此新黄浦在寸土寸金的上海市中心地段黄浦区有一定的拿地优势。除主营房地产开发和租赁业务外，上市公司还控股中泰信托等金融类企业。

　　据新黄浦公布的合并季报显示，2009年1月到9月，新黄浦实现营业收入3.68亿元，净利润1.34亿元(毛利润的90％来自于房地产业)；截止2009年9月底，公司净资产为26.05亿元，账面货币资金达6.61 亿元，资产负债率仅为44.29％，低于行业平均水平58％。

　　“但是，上市公司现在的项目储备比较有限。目前主要在建房地产项目有四个，占地面积31.3 万平米，规划建筑面积58 万平米，包括浦东南欣佳苑经济适用房项目、北外滩浦江国际金融中心项目、嘉兴科技京城项目、东南欣佳苑规划。出租物业也有四个，年均贡献租金收入约为1.5 亿元。”天相投资顾问有限公司分析师在其报告中指出。

　　据本刊记者了解，人保投控入主后即对新黄浦的控股架构进行了调整，对原有的级级控股的复杂关系开始重新梳理。

　　国寿机会

　　“下半年公司将密切关注监管层新开放的投资渠道，积极寻求基础设施建设投资的机会，并为不动产投资、私募股权投资等做好战略准备。”2009年8月，国寿集团董事长杨超在集团中期业绩发布会上表示。

　　一个月后，国寿集团下属公司国寿投资的股东结构即悄然变更。上海国实投资管理有限公司将所持国寿投资10％的股权全部划转至国寿集团，国寿投资由此变为集团全资子公司。其内部的一次战略咨询研讨会明确提出：“国寿投资作为集团不动产投资平台的战略定位清晰，应合理利用系统内外资源，设计出详细全面的战略执行方案，以迎接与保险资金的全面对接。”

　　实际上，国寿投资与地产的渊源由来已久。国寿投资的前身北京国寿投资管理有限公司，2003年成立时主要为了处理集团股改重组所遗留的一系列不良资产。因此，当时的国寿投资承接管理了集团先前投资的非保险类企业及项目，涉及了酒店经营管理、房地产开发、物业管理等多个领域。这其中也包括与一家香港公司合资成立的北京中保信房地产开发有限公司(下称中保信)，该公司在其后的房地产投资业务中扮演了重要角色。

　　2005年，国寿投资下属的中保信便参与了集团对于金融街房产项目(即现在的中国人寿中心大厦)的购买。据当时的公告称，国寿集团、国寿资产管理公司、中保信分别斥资约0.99亿元、2.68亿元、6.63亿元购得项目的不同楼层。国寿集团、国寿资产管理公司作为办公自用，中保信则用于对外出租。11月下旬，本刊记者通过走访了解到，中保信持有楼层的出租率达到了100％，平均月租金约为每平米280元。根据公开资料，该楼单层面积为2105平米，若以中保信购得10楼层(除去自用)粗略估算，该项目的年租金可达7000万元左右。此外，中保信还先后投资了朝阳门CBD商圈的中国人寿大厦、金融街的鑫茂大厦等项目。据公司方介绍，中保信年租金收入超过1.9亿元。

　　而去年以来，国寿投资在加快处置资产的同时，也确立了以房地产业为发展主业的战略定位，开始着手项目准备。这点从国寿投资总裁宋国栋与业内潜在合作方人士的频繁会见便可看出，潜在合作方包括了凯雷集团、黑石集团、亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商——普洛斯公司、全球著名的房地产服务供应商——第一太平戴维斯等。

　　从会面的交流内容中，我们不难发现国寿投资对于房地产细分市场的兴趣点集中在商业地产、养老社区、工业地产领域。

　　“从事养老社区投资，其实保险公司是最有优势的。因为保险公司有养老保险业务，若投资建设养老社区，可以向下拓展整个产业链，也能加强寿险业务的竞争力。另一方面，养老社区项目的土地开发不能获得银行贷款支持，所以先期的资金投入要求比较高，且投资回报期长，这与保险资金的资金量大、稳定且长期的特点刚好能结合。而且随着人口的老龄化，这块市场的空间非常大，现在中国已经有一亿多的老年人。” 某大型保险公司投资人士对本刊记者说道，“缺陷是，现在整个产业还不太成熟，所以相关的法规、税收优惠等都少，先期进入的成本比较高。而且从目前经营的一些养老社区项目来看，租金收入回报好像不是特别理想。”

　　“工业地产近期的回升趋势是比较明显的。未来受产业振兴规划和地方投资的拉动，这个领域会逐步向好，地方的工业园区包括办公楼、厂房、公寓等各类项目都会有一些投资机会在。从长期投资的角度讲，工业地产的回报是比较稳定的，现在低位区域是切入的好机会。”上述投资人士表示。据世邦魏理仕发布的工业物业市场报告，2009年三季度北京工业用地成交宗数和土地面积分别比二季度增长了81％和85％，工业用地的价格则比二季度上涨了3.1％。但其他城市工业物业市场表现各异，市场仍不明朗。

　　今年7月，国寿投资正式出手，与信达投资达成战略协议，将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开合作。信达投资为一家以房地产开发为主，涉猎酒店经营、实业投资、投资银行等其他业务的公司，其主要的发起股东为财政部下属的四大资产管理公司之一的中国信达资产管理有限公司(下称信达资产)。信达投资去年底成功借壳上市公司ST天桥(现更名为信达地产，600657)，置入下属11家房产公司，一度引发市场关注。信达地产曾被市场传言，“掌握了一条低价获取土地储备的秘密通道”，如此背景雄厚的合作方令人浮想联翩。

　　在今年上半年工作总结会议上，国寿投资董事长王思东的话耐人寻味：“今年上半年公司取得了可喜的成绩，具体表现在……；改革方向明确并进入了实质性操作阶段；围绕主业发展方向，新项目拓展取得了突破；经营管理水平明显提高，实现了扭亏为盈；战略制定基本完成，得到了初步认可；……”