四大行松口房贷 中小行转按揭挖客户

　　优惠政策发布后，客户在一银行排队申报存量房贷利率优惠手续 新华社发

　　元旦后的首个周一，各大银行的柜面及电话咨询业务中最繁忙的就属房贷业务。 1月1日四大行松绑房贷利率可以打七折的消息让不少市民欢欣鼓舞，但实地咨询却发现要享受七折优惠，还需满足一系列条件，真正能享受到七折的房贷客户并不多。

　　[银行]获七折房贷条件多多

　　虽然四大行已在1月1日同时表示，只要是2008年10月27日前执行基准利率85折优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可在本月申请七折优惠利率。但记者咨询后发现要马上享有七折优惠还真不容易。

　　在建行上海分行，电话银行的服务专员明确表示，要享受七折优惠就得满足四大条件，包括原来就享受8.5折优惠、没有不良还贷记录以及两年内还款拖欠次数在两次以内等。有意思的是，当记者提出一些问题时，业务员的回答非常谨慎，明显是对照细则在读。即使满足了四大条件，也仅仅意味着客户可以向银行相关部门提出申请，具体能否通过还要经过审核。 “1月起开始享受优惠利率肯定是不可能的。 ”这位业务咨询人员表示。

　　当记者致电其他三家国有银行时，工行、农行、中行的相关人员都表示，存量房贷调息细则仍未公布，此前存量房贷客户可在元旦假期过后，与贷款经办行联系，确认获得七折利率优待的标准及所需手续等。可以肯定的是，这三家银行的存量客户必须递交书面申请，由银行审核其是否具备利率下浮资格。

　　[客户]打不了折扣就转按揭

　　虽然四大行对存量房贷的优惠打折相当谨慎，但中小银行不断抛出的房贷优惠利率让一些性急的客户耐不住了。 “房贷利率打七折的消息满天飞，上海这边银行的细则怎么还没出来?我们客户总归图实惠的，想享受优惠利率呀。 ”家住共和苑的张涛(化名)就已经办理了转按揭，把自己原贷70万元尚剩50万元的贷款由中国银行挪到了深圳平安银行。

　　“因为认识人，我拿到7.23折优惠利率，所有从中行退出来的手续费都由深平安负担，我只管享受优惠利率，为什么不换呢?”张先生的话代表了很多存量贷款老客户的想法。记者从多家银行了解到，转按揭对存量房贷客户来说的确成本不大，不少“挖角”银行就免去了转按揭所需的所有手续费。

　　不过对目前还在焦急观望的客户来说，业内人士建议：如果不清楚自己能否获得七折优惠，可以自己评估，假设在当前的政策环境下，自己新申请一套房贷，如果有机会获得银行的七折利率优惠，那么自己的存量房贷就有机会争取七折优惠，否则，存量房贷利率在今年维持原有折扣标准的可能性较大。

　　记者观察

　　价格：楼市难解之结

　　李俊

　　最近，关于房价问题一直引人关注。两个月前国务院出台政策放宽房贷限制，但各商业银行为了自身利益却迟迟不出台贷款细则，导致交易难以进行，成交始终处于低迷。在各方协调下，各大银行终于放开二套房、存量房的贷款优惠，前提是之前已经享受到85%优惠的老客户，还有首套房、普通住房的购买者，方可享受贷款七折优惠。仔细研究细则后不难发现，真正能享受七折新政策优惠的少之又少，难怪各大银行房贷细则出台后声称，七折优惠不可能惠及大多数人。

　　众所周知，百姓购房主要是看价格，前两年房价大跃进似的翻番后，接下来为了控制房价，政府直线调高房屋买卖中间环节的费用，令很多有购房需求的人望而却步。金融危机后，尽管房价开始下跌，但距离市民希望的心理价位还有很大差距，因此一致持谨慎观望态度。

　　购房人和开发商长时间僵持，自然令各方着急。一连串的政策密集出台，目的只有一个——迅速激活楼市买卖。但所有政策指向均在降低买卖中间费用，却忽视了最重要的一点，那就是房价。

　　房价到底该怎样走，是按照政府的指令适当回调但不大跌，还是按市场规律运行。在百姓看来，恐怕应该下降。房子既然是商品，也应该具备商品的属性，价格必须反映真实价值，价格的波动也属正常。在老百姓看来，既然当初能够快速涨上去，那么降下来也应该是正常市场行为，正常的市场应该有涨有跌。

　　前几轮各地大开发，加上需求旺盛和炒房因素，房价短时间迅速翻番，除了购房者之外多方受益。按照市场规律，房价涨多了，自然要下跌。但对受益方来说却只能接受上涨，不能承受下跌，因为土地资源、房贷已经牢牢套住商业银行、房地产开发商以及相关部门。一旦房价大幅下跌，会导致开发商破产，银行受牵连坏账猛增，地方财政税收锐减，那样的结局当然是各方所不愿意看见的。

　　由此看来，眼下在房价问题上，银行、开发商、老百姓为了各自利益互不相让，三者之间形成了短期难以解开的结。

　　只要这个结一天不解开，房价问题将持续困扰银行、开发商和百姓!

抢市场 银行发“拉客”短信

　　“您好，我是XX银行的业务代表，如您通过我行办理转按揭业务，可享受20%—30%的利率下浮优惠，欢迎来电咨询。 ”这则非私人手机号发出的短信虽没有署银行的名字，但收件人可以通过留下的咨询电话辗转联系到银行相关业务人士。

　　中小行挖角

　　记者实地走访了外滩三家银行，所看到的情况与短信基本相符，进门后工作人员得知是来办住房按揭的，便热情介绍“转按揭”业务，并表示如其他银行8.5折的贷款利率，转过来享受7至7.5折。

　　据了解，目前上海从事“转按揭”业务较为积极的银行包括深发展、平安银行、广发银行等。深发展去年成功地挖走许多大行的客户，主要是将原本统一的贷款产品细化，让客户看似得到明显优惠。

　　与深发展不同，广发行并不是通过贷款产品争夺客户，而是联合担保公司，由担保公司先把客户按揭的钱还掉，银行重新贷钱给客户，这样客户便可以新增客户而非存量客户的身份直接享受下浮30%为5.04%的最优利率。

　　当记者提出1.1倍基准利率的高息“二套房”转按揭，广发银行、深发展信贷人员表示，虽然不能低至七折，但如果房产质量和个人资信好的话，可以尝试申请7.5—8折的优惠利率。

　　由于房贷整体增长乏力，很多银行房贷业务今年都面临压力。部分小银行只能通过“转按揭”挖角来保持自身业务的增长。

　　老客户受宠

　　值得注意的是，受到这些银行青睐的房贷客多为在2004年甚至更久之前就买房的、正常还款四五年的客户，这主要基于三方面原因：一是这部分老客户相比新增客户风险更低;二是由于这些存量客户的房产估值明显上升，银行甚至愿意给予 “转按揭”的同时 “加按揭”;第三由于挖掘到一个长期还贷的银行客户很可能带来其它业务的附加增长。

细则未明中介热情不高

    近日，工农中建四大银行传出调整存量贷款利率，相关贷款人有望获得七折房贷优惠的消息牵动着不少购房人的心。昨天，记者走访多家中介公司看到，不少此前购房享受85折贷款优惠的房产业主前来咨询相关细则。

    一位陈先生说，他去年8月刚买好房子，结果10月政策就出现了变化。 “我贷了50万元分20年等额本息还清，刚刚找中介算了算，85折和7折两种优惠方案，最后差了将近6万元的利息。这可不是笔小数目啊。 ”

    21世纪不动产中介人士说，他们的信贷部门还没有从银行方面获得具体执行细则。“这两天确实有不少客户来咨询，今天在门店接待的就有7、8个，另外还接了10多个相关的咨询电话。 ”该人士表示，银行方面没有获得相关的正式书面通知，不过现在确实可以申请了。

    中原地产的中介员工说，存量贷款的相关事宜尚不明朗，此外追逐低贷款利率而转按揭的相关服务他们以前也帮客户处理过，但数量并不多。而外环线一家太平洋中介人士则表示，他们系统内也有协助有需求的客户办理申请，主要还是针对首套普通住房，但目前他所在的门店还没有实际经手。据其透露，他们对此无意过多涉及，主要还是为之前已在该门店购买房产的部分业主提供服务，“相当于对老客户的一种增值服务吧，更多的是一些贷款公司会接这种活，甚至想找我们合作。 ”

    一位贷款公司人士称，目前四大行刚刚开始表态，具体操作中大多数申请者是否能成功以及能否最终享受到低至七折的优惠则未必。如果存量贷款享受七折优惠，则银行存贷利差利润空间将会压缩，四大行的态度必然审慎。而一些中小股份制商业银行为了赢得更多的业务则在政策上表现得更为灵活，目前中小商业银行的“优惠转按揭”房贷争夺攻势正是倒逼四大行政策松动的主因。贷款公司目前的主要业务则是协助存量房贷的贷款人选择能提供更低贷款利率的银行进行转按揭。 “每做成一笔转按揭客户，银行给我们1%-1.5%的佣金”。

    “2008年最后一周，我就帮一客户转按揭争取到了7.2折优惠，其间产生的手续成本也不需客户承担。 ”

    中介人士也说，目前相关利率下浮可以申请，但最终结果很难说。虽然细则不明，但按以往的经验，各银行对于优质客户的定义各有不同，其内部也对不同的客户划分能享受最低折扣的相应等级，对于律师、教师、公务员以及相关VIP客户、大额存款优质客户等有多种界定的优惠，“我们会根据客户情况，选择有最适宜的优惠政策的银行”。

相关报道：

    二套房公积金最高可贷80万

    上海市公积金管理中心昨天下发通知，对本市购买第二套普通住房的住房公积金个人购房贷款额度作一系列调整。其中，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，经认定可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行的借款家庭，每户家庭（以2人以上，含2人计算）若含有补充公积金的，其住房公积金的最高贷款限额调整为80万元。

    通知指出，对于已贷款购买一套住房的市民，在原有贷款还清后，为改善居住条件，再次贷款购买第二套普通住房时，若符合住房公积金个人购房贷款条件的，经认定，可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行。

    具体执行办法为——

    申请纯住房公积金个人购房贷款的，由上海市公积金管理中心（以下简称市中心）委托上海市住房置业担保有限公司 （以下简称市担保公司）认定，认定条件包括：借款人用于申请贷款的房屋为改善型的普通住房；通过市房地产交易中心房屋登记信息系统核查借款人家庭住房套数不超过1套；

    申请组合贷款的，其中住房公积金个人购房贷款额度的认定，由各住房公积金贷款受托银行根据该笔组合贷款中住房商业性贷款的同等审核标准确定。

    以上经认定可按首次购买普通自住住房的住房公积金贷款政策执行的借款家庭，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额为60万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为80万元。

    通知还指出，对于购买第二套普通住房的家庭申请住房公积金贷款的，在符合住房公积金贷款条件的情况下，每户家庭（以2人以上，含2人计算）基本住房公积金的最高贷款限额从20万元提高到40万元；若有补充住房公积金的，每户家庭最高贷款限额为60万元。对只有一个人参与贷款的家庭，仍执行现行的贷款政策，基本公积金可贷款额度不超过20万元，若有补充住房公积金的，最高贷款限额不超过30万元。

    据悉，其他已有明确规定的住房公积金贷款政策和条件不变，继续执行。上述相关项的执行期限，从2009年1月1日起至2009年12月31日止。

    公积金房贷利率不“打折”

    新年伊始，关于“存量房贷”的话题再度被市场炒热。有媒体报道，工、农、中、建四大行关于存量房贷优惠利率作出规定，只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。消息一出，就大多数采取 “公积金贷+商业贷”组合的普通工薪阶层不禁要问：存量商贷可打七折，那公积金贷款呢？

    就此问题，上海市公积金管理中心副研究员丛诚表示，无论是存量贷款用户，还是新增贷款用户，本市住房公积金的贷款利率不会像商业贷款那样实行七折优惠，而是严格遵照央行于去年12月23日最新一次调息后的利率来执行，利率方面不做任何调整。

    据了解，自从去年10月27日鼓励自住型购房贷款的房贷新政出炉后，之前已获得商业银行房贷的个人客户来年利率如何调整，已获得的住房公积金贷款利率是否也会做相应跟进、调整等问题，一直是各方关注的焦点。丛诚指出，事实上，商业住房贷款利率即便是打了七折，距离住房公积金贷款的利率仍有一定的差距，换句话来说，住房公积金贷款的利率已经相当优惠。

    丛诚表示，住房公积金贷款所能给予贷款人的优惠并不是体现在利率上，而是通过其它途径，如在一定条件下购二套房享受“首购”待遇、调高每户家庭贷款限额等途径来体现。早在去年12月26日本市出台的《关于贯彻国务院办公厅文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》中，已经就申请住房公积金贷款购房的优惠做出了明确规定。

    房市预测：今年三成楼盘跌幅将逾10％

    上海官方“网上房地产”显示，截至昨日6点，一手房当天成交479套，其中住宅成交373套，成交住宅中普通住宅297套，按元旦放假3天的日均计，基本保持去年11月以来成交量回升的水平。

    对于2009年楼市，易居中国分析师薛建雄预测，上海三成左右的楼盘将会跌价10%以上。部分房企整合力度加大，一些企业会把股权转让给别的开发商，也有可能卖掉部分项目，也不排除一些外资和国企更多退出房地产业。

    “虽然在政府一系列救市政策作用下，成交量已有大幅回升，但整体来看，去年上海一手住宅成交量只相当于前年同期四成。相对于成交量大幅下滑，房价的降幅还很小，虽然去年上海新房套均成交价已从上半年的167.8万元跌至下半年的150.6万元，可目前房价水平仍高于上海人的购买能力，所以博弈局面在新的一年里还将展现。 ”薛建雄表示。

    二手房市场，元旦期间的表现也比较分化。市民看房较为积极，主要是房源总价较低的自住型板块，中心城区的门店较为冷清。中原地产静安区某门店工作人员这样介绍。

    薛建雄表示，2008年上海全年商品房成交量大致下滑四到五成，这种情况的直接结果是开发商资金紧张。到11月、12月，虽然成交量环比涨幅有所回升，但相对9、10月的至低点，没有很强的回暖说服力。