3月福州楼市真冷假热

 三月半的福州楼市看起来有些“怪”。一边是持续下滑的成交量，连续数周上万元的均价，另一边是在两会的召开下，“高房价”成为敏感点；一边是约2000套的新上市量，却无开发商定价推出，另一边，开发商活动、促销却持续不断推出。种种表现，都让这个楼市有些让人捉摸不定。究竟是楼市陷入冷清了，抑或是开发商的短暂“蛰伏”?接下来，楼市何去何从?
    
    价高量少楼市渐冷
    
     楼市成为焦点，因为高房价，在拔高的房价下，成交量显得格外冷清。
    
    热 高房价成众矢之的
    
     伴随着两会的召开与闭幕，上至中央下至老百姓，高房价成为最热议的词汇，以及关注度最高的字眼。
     3月5日，国务院总理温家宝在政府工作报告中指出，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足民众的基本住房需求。紧接着住房和城乡建设部部长姜伟新在接受记者采访时说道：“是稳定的，肯定是稳定的!不稳定怎么行，肯定行!不行也得行!”的确，房价仍在高位运行。
     根据海峡房网(www.hxfang.com)的资料显示，从2月以来，连续五周，福州房价仍在万元的高位运行，刚刚过去的一周，3月8日到3月14日，房子均价在11181万元/平方米，比前周上涨了0.28%。“这样的高房价似乎没有下降的趋势。”一位李姓购房者有些无奈地称。
    
     冷 成交量不见起色
    
     一方面是节节攀升的房价，另一方面则是不见起色的成交量。据海峡房网(www.hxfang.com)的资料显示，从春节的小井喷之后，连续两周，成交量持续下跌，3月8日到14日，福州全市住宅共签约了320套，与前周比下跌12.57%；上周共签约面积36901㎡，与前周比下跌14.32%。
     事实上，从2008年下半年起，成交量就开始下降，开发商都希望借着春节的临近，重迎小阳春，但春节的业绩根本无法与去年相比，只能用平淡二字形容。此后，楼市成交量在调控声中，一直无起色。
    
    □观点
    
    观望渐浓楼市趋冷
    
     “如果从福州人口增长、刚性需求等来分析，平均每个月30万～40万平方米的成交量是正常的。”福州大学房地产研究所王阿忠博士称，然而，现在的数量却远远少之，从这一角度来看，楼市渐冷。
     冷的原因有多重。相当一部分原因是观望之风日渐盛行。宏观调控之下，再加之两会上中央高层对于稳定房价的高调表态，2009年开春的楼市有着与2008年截然不同的状态。“2009年，似乎又迎来了一个政策年，”一购房者称，“现在，大家都在期待。”对于购房者而言，出手更加谨慎了，买房更加理性了。
     “2008年楼市的火热，热的是投资者与投机者，房价节节攀升，成交量喜上加喜。”王阿忠称，面临宏观调控，虚火下降，投资者与投机者退却，显而易见只剩下刚性需求者的理性选择，成交量自然会呈下降趋势。
     高单价下，自然有着高总价，成交更加“艰难”，成交量也难以回升。至于房价，也一时难以下降。从福州这一两年的土地拍卖来看，拆迁房占很大的比例，其大多处于市中心，房价难有下降空间，在这样的“参照物”下，周边区域亦难有下调的迹象。
    
     产品断档青黄不接
    
     当然，成交量下降还有另一方面的客观原因。那就是楼市产品进入了一个断档期，青黄不接时期，成交量亦难回升。
    
     3月初，本月刊登福州市房地产交易登记中心公开的房源信息，从中不难看出，榕现有在售的楼盘还是以老盘居多，年后并无新丁加盟。
     “现在的产品还是橄榄球形。”零距离营销副总杨臻称，中间的主力户型是大户型以及别墅产品，两端才是中小户型。后者作为刚性需求者最好的产品形态，却在市场中处于半真空状态。业内人士称，接下来相当一段时间内，这种产品断档的现象还将存在。虽然，2009年下半年，土地供应量有所增加，一些开发商也增加土地储备量，但受产品开发周期限制，新推出的项目至少要在下半年或是明年才会上马。
    
    谨慎开价选择蛰伏
    
    热 活动促销齐上阵
    
     虽然成交量下降，但丝毫不影响一些开发商的营销热情。
     3月14日，融信集团特别邀请融信大卫城合作班底———世界级著名团队与著名大师亲临现场，为榕城市民展示了融合有中国人居典范的意大利生活，据悉，融信大卫城还将邀请知名艺人林志玲择时助阵；3月13日，融侨旗山邂逅国漆艺术，一起感受福州传统漆艺文化瑰宝与千年文脉旗山古韵，此前，7日，融侨旗山还邀请了闽籍奥运健将融侨行，引全城关注；3月13日，正祥签约第一太平戴维斯，开启2010品质服务年；当日，泰禾举办第二届植树节，并举办摄影大赛的颁奖仪式。
     不仅仅是3月，2月里，从春节到元宵，泰禾、中天、三盛、心家泊纷纷举办各种活动，营造热闹场景。
     除了活动，开发商的促销活动不断。2月26日，君临香格里观景高层3#楼王开盘，6900元/㎡起,最高优惠28800元；3月8日，购三迪首府118均可享受3.8万元优惠；当日，阳光城四盘联动促销，推出从13888元到20万元的精装修套餐；正在热销中的融侨观邸18#楼，最高可优惠16万元/套；天鹅湾3期，最高可优惠39888元；老学生街上七街十二府沿街店铺每套商铺最高可获得额外优惠10万元。
     虽然与高昂的房价相比，优惠并不算多，但开发商已经伸出了诱人的“橄榄枝”。
    
     冷 新房源不轻易定价
    
     一方面是开发商营造的热闹氛围，另一方面则是开发商的拖泥带水。据海峡房网的相关统计，在3月福州市房地产交易登记中心公开的房源信息中，约2000套预售房源，然而，到目前为止，尚无开发商大张旗鼓地进行新推房源宣传，大多数的开发商在新房源的定价上持非常谨慎的态度。
     “看中了金山一高档楼盘的新品，但销售人员对价格三缄其口。”购房者张先生称，甚至连开盘时间都有所推迟了。张先生非常无奈地称，自己只能被动地等待售楼人员的电话通知。
    
    □观点
    
    开发商在观望选择蛰伏
    
     事实上，不单单是消费者，观望的还有开发商。
     “又是两会，又是3·15，恰值楼市的敏感期，三月的开发商选择谨慎而行。”一业内人士称，甚至是观望等待出手时机。
     “对于楼市而言，受政策影响最大”，一开发商直言，从去年底到刚刚结束的两会，都不断释放一个信号，楼市宏观调控之风将会刮起，虽然不知道风力如何，但都会影响到对未来市场的决策。“市场似乎并不容乐观，在这种情况下，先观望是有必要的。而在三月份的高关注时期，去高调宣传显然是不合时机的”。
     有业内人士称，经历了2008和2009年的大起大落，开发商愈发明白，冒进的决策将会使企业承受不必要的损失，最明智的做法，“就是等待政策明朗后，再根据国家政策、信贷政策以及区域楼市的变化和购房人的需求调整自身项目的价格预期。”正因此，一部分开发商选择现金为王，打折促销旺场，以求更多的销量；而大多数的开发商则选择蛰伏，为其产品宣传造势，但等待时机择时出手。