 保障性住房，一直都被人寄予厚望，甚至被称为“高房价的终结者”，楼市的“清本之源”。而政府显然也看到了这点，在一面执行政策的“硬调控”之时，也同时通过加大保障房开工量来进行“软调控”。福州市“十二五”规划数据显示，2010年，福州市超额完成既定的2.53万套社会保障房开工建设任务。目前，远东丽景4600套和东山苗圃1500套廉租房项目已完成规划总评，正进行基础施工。“上海东”地块配建2700平方米廉租房、王庄地块配建5580平方米廉租房，现已基本完成拆迁，部分已进入桩基施工。同时，在仓山区联建村（南二环西侧尤溪洲桥头）建设6009套保障房，其中1区1、2限价房和四区1、2廉租房进入桩基施工。 另一方面，2011年，福州市财政局安排资金7.83亿元，加大保障性住房特别是廉租房和公共租赁房的建设投资力度，进一步扩大保障范围，落实廉租房建设的税费优惠政策。 那么，一旦保障房真正入市，楼市能否“太平”？ 专家说法： “这也未必。”福建省社科院社研所研究员徐峰强调道，且不说保障性住房能否真正落实到需要住房的每个人身上这个问题。其实，保障房和商品房是针对两个完全不同的消费群体：保障房针对买不起房的低收入阶层，属于民生范畴；而商品房针对的是高端消费群体。但是，由于现实生活中人们可以通过运用贷款等金融工具来购买房子，使原本买不起房子的人也进入商品房市场，而保障房落实到位后，确实会使得一部分人回归，但这并不是使房价下降的决定因素，因为商品房消费的主力高端群体仍然是存在的。 悬念五：商业地产还是“肥缺”？ 2010年福州楼市另一句流行语是：黄了住宅，火了商业。 的确，商业地产一度成为调控后投资流的“避风港”，2010年的土地出让中，商业地块亦大受热捧，如泰禾集团等开发商也借此黄金机会进入商业地产。同时，各种写字楼的租金均价也有所上升，已达60元/m，商铺租金更是成倍猛增。 在商业地产大行其道的同时，人们也在担心，商业地产是否跑得过快，会不会透支未来的福州发展空间？ 专家说法： “其实，商业地产应该说只是阶段性的火热。”郑景枫认为，过去住宅市场火热之时，商业地产常受人忽视，所以这一年的上涨，也可以认为是长期以来的“补涨”，但一开始大家还是将其作为规避调控的手段，但随着越来越多有能力的开发商介入，福州商业地产才算真正起步，而近期万达广场的开业，其带来的“万达效应”，也将福州商业地产开发带入一个成熟阶段。 福建省理财规划师协会副会长唐伟则从投资角度分析商业地产走向：“目前，因为大家的一哄而上，福州的商铺升值空间倒已经不大，更多人投资商铺只是为了保值，而写字楼则还有部分投资区间，所以2011年商业地产的投资或许将往写字楼方向靠拢，而且投资者更注重长线的租金回报收益。” 悬念六：楼市借“交通牌”逆势飞扬？ 2010年的楼市可谓借“交通牌”添了一把火：平潭海峡大桥通车、机场高速二期通车、三环东北段A段通车、贵新隧道通车、地铁线路规划明确……这些诸多利好对于未限购的八县市，更是其“全线飘红”的重要因素。 在楼市调控日渐深入趋紧的情况下，毫无疑问，市场亦将对交通导向更加倚重。据了解，根据目前的施工进度，在2011年，福州三环绝大部分路段将在本年内完工。此外，据福州市交通委消息，今年福州将围绕“两环八射十联”的快速路网建设目标，加强福州公路对外接口建设，高速公路规划投资73亿元。 交通前景可期，楼市是否也借此逆势起航？ 专家说法： 对此，陈少鸣形容了交通与地产的联系：“交通条件的成熟状况决定了房地产开发是否具备条件。一条公交线路的开通，使一块地具备开发可行性（如旗山、南屿、螺洲、大学城）；一条高速公路的开通，使远郊风景如画的山水成为富人的天堂（如贵安温泉、罗源湾、平潭）；一条地铁的出现，大大缩小了城市的空间距离，改变了人们的居住习惯，使市中心上班，近郊生活成为城市中某一人群的生活向往（如城门、火车南站、会展中心、东部新城）。” 可见，未来福州城市居住将形成 个传统市中心+多个“1副中心+多个卫星城”的格局，所以，在这个建设过程中，楼市始终有阶段性上行的可能，当然若开发商提前透支交通预期，短时间内价格也难以上扬。 悬念七：市中心PK八县楼市，引发争夺战？ 从2010年的土地放量来看，2011年的楼市有两个地方最引人关注，那就是市中心和八县市楼市。 市中心，从2010年年初开始，就陆续有危旧房改造地块推出，大幅的有上海东新村、王庄、二化等地块。据不完全统计，市中心地块共有上千亩。 与市中心遥相呼应的，是八县的土地放量。长乐、福清、闽侯等均有大量土地放出。值得一提的是，单单闽侯，全年就有两千余亩的土地放量。 那么，在市中心和八县市，无疑是最值得关注的，在2011年，是到市中心买房，还是到八县市选房？ 专家说法：的确，八县市楼市与市中心，将是2011年最火的两个区域。在海西发展之下，部分八县市将纳入大福州城区，八县市将摆脱“郊区”的身份，成为宜居的地带。八县市具有市中心所不具备的自然资源，且在限购令的“避风港”内，是价格的低洼地带，极具投资潜力。市中心，因为旧城改造，将旧貌换新颜，享受着最为齐全的配套，依旧是香饽饽，但房价依旧高昂，不菲的总价将考验着人们的承受力。正因此，买市中心还是八县市，将会有一番纠结。当然，纠结的是购房者，对于开发商来说，提升产品品质是最为关键的。“从楼市的开发周期来看，八县市的土地，大量上市将会是2012年，2011年将会是市中心大放光彩”，一业内人士称，因地段的不同，即使开发时间相等，二者之间的交集还是极难产生。 悬念八：土地市场，年后大战？ 刚刚进入2011年1月，土地市场就传来好消息，有四幅地块将在节后拍卖，共有434.69亩，其中两幅大地块，一幅为晋安区化工路南侧181亩地块，另一幅为台江区光明港以南、鳌峰路以北的213.92亩。 年后就有如此大地块放出，对于准备持续发展的开发商来说，无疑是“好兆头”。根据“十二五”的规划，以及楼市调控的方向，加大土地供应将是大势所趋。那么，2011年的土地市场，将会演绎哪些精彩呢？地王会出现吗？开发商的心态又会是怎样？ 专家说法：明年的土地市场肯定会有一场精彩大戏。旧城改造地块，将会继续引人关注。按照规划，福州有近500万平方米的旧城改造面积。从2010年开始，福州启动危旧房改造项目，上海东新村、王庄等首开先河。据知情人士透露，福州第一、二批危旧房改造项目已经基本结束，筹备的第三批改造的危旧房地块或将在2011年推出，其中包括晋安区洋下地块、鼓楼区公正二村地块、乌山西路福大片等。“除了市中心地块，2011年的土地市场，还将不断有大地块放出。”一业内人士称，一些外来大鳄将会不断地“窥视”并参与争夺战，这将是最大的悬念和看点。业内人士称，2011年，市中心仍然会有单价地王产生，大幅地块的总价地王亦不例外，但在宏观调控之下，开发商们将更加谨慎和淡定。此外，商服用地，还将会是一个热点。 悬念九：一线房企再入搅动楼市 在过去的一年里，福州又新增了保利这家外来的开发商，保利一入榕就以33.4亿元拿下了319.6亩的二化地块，再次让人看到了外来一线品牌开发商的实力。随着海西大发展，越来越多的外来开发商开始“窥视”这片热土，意图占据一席之地。2011年，又会有怎样外来大鳄进入？2011年，保利将正式亮相福州，继万科、华润、万达之后，保利又会以什么姿态出现，本土开发商的推盘速度能否也快速跟上？一切，都引人关注。 专家说法：这几年，“走出去”和“杀进来”成为楼市里的一道风景线。闽派地产逐步壮大，战略扩张，在全国风生水起；而城市的发展，吸引着越来越多的外来企业杀入闽派地产的“老巢”，推出极具竞争力的项目。从万科开始，万达、华润、升龙、保利等外地房产巨头相继来榕，让人感受不一样的楼盘。有业内人士称，“随着海西的发展，外来房企将更多，也更为强势，再加上本土开发商的守卫战，楼市的竞争将更为激烈”。当然，楼市优胜劣汰、两极分化的趋势将更加明显，“一些实力较弱的开发商将转战二、三线城市，甚至是退出开发”。 |
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