平安牵手上海城投 30亿元债券计划支持保障房

　　中国太保率先推出保障房债权计划仅两个月后，5月13日，上海城投控股与中国平安签约推出7年期“平安-城投控股保障房项目债权投资计划”，募资不超过30亿元用于支持上海保障性住房建设，该计划尚需报中国保监会备案。

　　与此前保险资金涉足保障房投资不同，此次债权计划采用了固定收益和浮动收益相结合的方式，债务金额的50%按照固定利率6.4532%计息；另外50%则按照同期贷款基准利率下浮5.1%，浮动利率计息部分的年债权收益率不低于5.44%且不高于8.16%。

　　一位上海城投人士解释说，“利率设定是个博弈的过程，城投控股与中国平安经过数轮谈判，终于敲定了收益率条款。”

　　利率设定博弈

　　“之所以将收益率设定为固定利率和浮动利率结合，主要是考虑收益稳定和市场波动相结合因素，一方面偿债主体也希望能稳定利息支出成本，另一方面也希望能够根据市场利率变化进行相应调整，令融资成本更有弹性。”一位上海城投人士解释说。

　　不过，在加息周期高烧未退的情况下，浮动利率无形间正在抬高该债权投资计划的利息支出成本。

　　以近期美国花旗银行报告预计中国未来几月还会有两次加息（累计幅度50个基点）为例，对应这款债权投资计划的同期贷款基准利率则是约7.3%（目前5年期以上贷款利率6.8%），下浮5.1%后的利率则是约6.9277%。如果按50%资金固定利率与50%资金浮动利率测算，短期内，平安-城投控股保障性住房项目债权投资计划的实际综合利率约在6.69%。

　　记者发现，上述利率已经超过全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目的贷款利率（6.05%），与“太平洋上海公共租赁房项目债权投资计划”收益率（约6%）。

　　“债权计划利率有所提高，可能是应对加息周期，其次也是为了争取保险资金的青睐。”上述保险公司人士认为。

　　不过，相比前两款产品保险资金投资保障房分别采取固定利率和浮动利率形式，“平安-城投控股保障性住房项目债权投资计划”考虑到了双重风险，以及未来7年存续期期间银行存贷款利率下调衍生的利率风险。

　　上述城投人士表示，未来7年的发展很难预计，但通过对前十年的利率研究发现，几乎每两年就会出现一个降息周期，这将使得建设方获益。

　　按照其公布的浮动利率最低不低于5.44%测算，一旦未来七年银行再度启动降息，这款债权产品的最低综合利率水准将被设定在5.9466%，则低于前两款产品。

　　“这让产品的出资人与发行人都有机会通过浮动利率调整，化解市场利率波动带来的利率风险。”一位会计人士表示。

　　信用担保模式

　　记者了解到，“平安-城投控股保障性住房项目债权投资计划”主要用于支持城投控股在上海投资建设的松江新凯、青浦诸光路等保障性住房项目建设，包括经适房、公租房等多个保障房类别，总投资额超过100亿元，保险资金占比不超过30%，但作为项目资本金投入，可以撬动银行贷款用于保障房项目建设。

　　与“太平洋-上海公共租赁房项目债权投资计划”的担保形式相似，“平安-城投控股保障性住房项目债权投资计划”同样取得上海城投总公司的信用担保。

　　然而，各地城投公司高负债率及筹资压力沉重的经营境况，考验城投公司担保还款能力。

　　上海城投2010年年报显示，2010 年底，公司总资产260.84亿元，归属于母公司股东的净资产119.86亿元，资产负债率为50.33%。

　　上海城投2010年年度报告显示，上海城投还承担“松江新凯、浦东城协、松江韵意、青浦诸光路、杨浦江湾”等保障性住房项目的建设任务，总开发量达到250万平方米，占上海目前总体建设计划的25%。

　　申银万国分析，预计上海城投公司2011年可售面积达138万方，其中保障房项目108万方，占比高达78%。

　　一位太保资产管理公司人士向记者表示，“上海城投公司在银行的信用评级一直都在AAA以上，而且上海城投的融资能力与经营物业资产相当雄厚。”