洋管家攻榕本土物业需自救

　　【核心提示】阳光白金瀚宫聘请第一太平戴维斯做物业顾问；戴德梁行签约世茂天城；另有业内传闻，万科金域榕郡也极有可能被世邦魏理仕接手……这些高端项目纷纷“联姻”洋管家，在人们对其社区品质更加充满了好奇与期待之余，不禁要问，尽管榕城物业目前形势严峻，但是也不乏口碑优良、素质过硬的本土物业，为何高端项目都选择“舍近求远”呢？

　　有业内人士指出，洋物业入榕早有先例，但却以匆匆离去收场，本轮洋物业“卷土重来”能实现长治久安吗？它们的大举进军又对本土物业带来哪些影响和启示？为此，记者展开了一番调查。

　　【市场】洋管家“进军”榕城

　　“国际物业顾问”、“酒店式服务”、“英式管家”、“金牌管理”……随着7月豪宅项目陆续登场，这些有关物业的高调宣传开始在榕城楼市深入民心。

　　7月5日，有“世界第一管家”之称的第一太平戴维斯正式成为阳光白金瀚宫的“洋管家”，为其业主提供全程的物业顾问服务。据了解，第一平台戴维斯在接手阳光白金瀚宫之前，对二线城市几乎从不问津，但是在详细考察、评估白金瀚宫之后，第一太平戴维斯欣然接受合作。

　　7月26日，未来榕城第一高的世茂天城与全球五大房产顾问之一的戴德梁行正式签约，据了解，和以往洋管家仅仅充当“顾问”角色不同，戴德梁行将全程运营该项目，戴德梁行公司助理董事卫学培先生表示，戴德梁行在为业主提供综合性物业服务的同时，还将提供为业主提供物业买卖、租赁服务、房产咨询、交易建议等等国际化的物业服务。

　　近日，又有业内传闻万科集团将携手全球最大的地产服务提供商世邦魏理仕，成立合资公司为万科旗下高端住宅提供优异的物业管理服务。众所周知，万科金域榕郡是万科产品的高端系列，因此万科金域榕郡极有可能被世邦魏理仕接管的传闻就此蔓延开去。

　　不仅如此，三盛中央公园和伯恩物业强强联手也成为业界一大美谈……

　　一场洋物业大举进军榕城的楼市变革开始甚嚣尘上。

　　【分析】

　　产品、服务考虑“门当户对”

　　毋庸置疑，2008年下半年，福州楼市进入了史无前例的豪宅时代，阳光白金瀚宫、世茂天城、万科金域榕郡呈现三足鼎立之势，引发全城关注。在产品本身列鼎的同时，开发商开始对软件服务也拔高要求，开始强调门当户对。因此，游走于港京沪杭等一线品牌的国际地产顾问巨头就此进入被猎守的视线。

　　“白金瀚宫出现以前福州市场还没有真正意义上的豪宅项目，为了能够让物业服务能够与豪宅本身相匹配，我们必须选高起点、高标准的物业公司进行合作，只有这样我们才能为业主提供超五星级的服务。而本土的物业公司几乎没有豪宅的服务经验，所以我们考虑用洋品牌。在长时间的讨论、考察之后，我们选择了第一太平戴维斯。”阳光国际集团产品研发中心副总经理王宇表示。

　　“如果入驻阳光白金瀚宫，肯定也会对物业的要求也相对拔高。广告宣传中的物业服务很诱人，如果能够一一兑现的话，稍高的物业费，我们肯定支持，毕竟物有所值。”一位前来参观白金瀚宫样板示范区的李先生的发言极具代表性。

　　“洋管家”让营销升级

　　在市场还稍显疲软的当下，开发商必须用尽心思让潜在客源认可产品的价值。在这种背景下，开发商不惜重金打造样板间、示范区已成常态。与此同时，阳光白金瀚宫这些顶级产品也开始在示范区极力强调“样板服务”，让客户预先体验到将来社区物业提供的尊贵服务，让客户全方位地认可产品的价值。“可以说，这种样板服务，就是产品营销的一种升级，从硬件到软件都注重营销。”榕城资深策划人林翔对记者说道。

　　“选用洋品牌更多是一种营销手段。”林翔表示，一直以来，中国人都认为外国产品的质量要优于国内产品，即便在物业服务上亦不能免俗，开发商抓住了这一点，利用洋品牌的号召力，让原本就高端的楼盘更加锦上添花，最终实现销售。“即便是提供相同的服务，洋品牌的收费标准一定要比本土的高，这就是现实。”林翔强调。

　　“戴德梁行、第一太平戴维斯、世邦魏理仕、伯恩物业……这些洋品牌都以提供专业、标准化的服务著称于世，而豪宅项目的业主都属于财富金字塔顶尖的人群，他们对豪宅的物业服务也有着不同寻常的要求，而洋管家的加盟能让业主对自己的社区能有更加清晰明了的判断，让开发商锁定的客户群能够快速入位，实现销售。”某开发商林女士这样认为。

　【反应】

　　洋管家还将遭遇水土不服？

　　目前洋管家多数以顾问形式亮相，顾问形式多数以参与前期章程的制定、给予建议、制定培训计划等等为主，并不涉及“实操”环节。物管资深人士林先生坦言，“物业管理和服务是一个团队工作，只有团队通力合作、密切配合才能实现资源管理、现场管理，促进房产的保值增值，而顾问和实操是有很大差别的，往往会有水土不服的迹象。

　　据林先生回忆，洋管家入榕并不罕见，早在2001年前后，闽发世纪广场和闽都大庄园在项目落成的初期都选用的是外来的洋管家，但是未满一年，洋管家纷纷选择撤退。“这是因为福州的人文氛围、生活习惯还无法接受洋管家的标准化、国际化的管理，尽管这是一个趋势，但是需要循序渐进，而不是一蹴而就。即便是现在也无法达到。”林先生坦言。

　　“举个例子，顾问单位提供标准化的军事化管理，实施准军事化的社区管理，对业主实行认卡不认人的管理制度，即只有凭卡才能出入小区，最大程度地保障安全；另外对站姿、巡逻各方面都实现准军事化管理，但是这种先进的管理理念最终还是由本土的保安来实践，那么这种模式多少本土保安能接受呢？又有多少业主能够认可呢？这种国际标准明显与福州当下社区的真实情况大相径庭。”林先生说道。

　　“如果洋管家所宣传的国际服务今后不能兑现，还将对本土物业造成负面影响！”林先生告诉记者，即便北京、上海这些一线城市的洋管家也出现不少水土不服的迹象。究其原因，就是当地的人文素质、生活习惯还不能和国际标准相吻合。由于项目多为期房，前期的物业宣传与后来实际提供的物业服务有着不小的差距，这让不少业主大失所望。而另一方面，前期的大肆宣传，让仅仅充当看客的市民对自己所在社区的物业服务无形中又大幅拔高了要求，想要仅仅消费0.4--1.0元之间的物业费要想实现广告中高档的物业服务，无形中又增大了物业和业主之间的矛盾。

　　洋管家或将改变生活习惯

　　“我不认为本土物业公司不具备管理豪宅的能力，永安物业、融侨物业、新三泽物业都有管理高档写字楼和住宅的成功经验，但是洋管家的频频入榕，确实让人看到了标准化是今后物业服务的发展趋势，同时也深刻的认识到好的物业服务能使房产有效增值20%以上。”林先生强调。

　　对于洋管家的“强攻”，多数的开发商和业内人士都表示，此举对提升榕城整体房地产水准大有裨益。“这么多洋管家汇集榕城，就是楼盘品质提升的一种表象。表面上是在提高服务水平，其实是在改变享受物业服务的生活习惯。并且这种示范效应会因为好奇心和新鲜感越传越开，让福州市民渐渐感受到国际化的物业服务的理念和水平究竟是什么样子。”某开发商林小姐说道。

　　【出路】自我突围是关键

　　人工成本日益高企、维修成本节节攀升、物业费平均缴交率还不到85%……“目前福州本土的物业公司不是考虑如何与‘洋’共舞、做强做大的问题，是考虑如何生存下去的问题。”林先生发出这样的感慨。如何才能让本土企业重新站起来，最终实现和洋管家同台竞技呢？林先生发表了自己的看法。

　　“首先，政府应该在充分尊重市场规律的基础上，出台相关政策法规，适度提升物业收费水平，稳定缴交率。另外重点扶持品牌企业，使其成为行业标杆，引领行业健康发展。特别是普通住宅，目前物业多数处于入不敷出的窘境，亟待政府援助。”

　　“第二，物业应该有‘拿来主义’的意识，向洋物业学习，拓宽自己的服务领域，推出个性化、菜单化的收费服务，有效地实现利润增长。同时注重整合资源，严格控制成本。”

　　“目前物业公司很多还停留在物业管理的领域，离物业服务和物业管家的诉求还有着不小的差距，我建议物业公司应当在市场细分上多下工夫，整合自身的优势，在商铺、写字楼、普通住宅、豪宅、别墅等等诸多项目中，认清自己，走专业、长远的道路。”林翔称。