洋物管是榕物管救命稻草？

　　为了配合楼盘的高端定位提升楼盘的品牌形象、为楼盘交付后的保值增值提供保障，福州近期争相上市的豪宅项目纷纷引进了国际知名品牌物业管理公司。对于这个现象，福州融桥物业管理公司总经理何新强表示：“首先承认这是一个好现象，这是行业发展趋于市场化的特征。”但同样也有人认为“洋物管”在收费低、消费力低且存在理念差异的福州市场很难生存。“洋物管”究竟能为福州物业管理行业带来什么？它的未来又会是怎样？

　　豪宅“洋物管”互相青睐

　　7月5日，阳光白金瀚宫聘请第一太平戴维斯做物业顾问；7月26日，戴德梁行正式签约进驻世茂集团投资的房地产综合项目世茂天城；另有万科集团携手世邦魏理仕，将成立合资公司为万科旗下高端住宅提供优异的物业管理服务，福州的万科金域榕郡如果被集团内部定位为高端物业，也有望由世邦魏理仕照看。近段时间，物业管理也成为福州众豪宅项目的竞争焦点，“洋物管”的频繁亮相，也让人不禁怀疑福州的物业管理行业是否即将要进入“洋物管”时代。

　　阳光房地产公司副总经理王娟介绍说：“在福州，与豪宅相配套的物管公司还处在空白，所以需要重金聘请全球最好的物管企业。”据了解，阳光白金瀚宫所聘请的物业顾问第一太平戴维斯是全球物业管理第一梯队的企业。

　　除了吸纳万科物管以往的经验之道，金域榕郡更延展出一套针对项目本身、独一无二的高端精品社区之路，推出新“大管家服务”模式，设置“首席管家”，将服务高度提升到社区内业主的精神享受的层面之上。

　　据悉，开发商引进先进物管能够提高项目档次，为项目保值增值；而这些高档楼盘，因为硬件好，维修支出少等，成为物业管理行业内最受青睐的“优质项目”。因此，豪宅项目与国际知名物管公司的合作，在双方看来，是典型的“强强联手”。世茂天城携手戴德梁行就是出于这样的考虑。

    　本土物管近况堪忧

　　除去保值增值促进项目销售等等因素，福州豪宅项目选择“洋物管”也是不得已而为之。按照原国家建设部颁布的《物业管理企业资质管理办法》，超过30万平方米的住宅项目和8万平方米的非住宅项目，只有具备一级资质的物业管理企业才能承接物业管理业务。令人扼腕的是，目前福州市341家物业公司中，具有一级资质的仅融侨、永安两家，二级资质的12家，还有大批企业居然连三级资质都不具备。

　　据了解，目前福州本土物管企业主要面临着三大难题。首先，物业收费标准偏低。福州永安物业管理公司董事长林常青告诉记者，目前为止福州住宅小区最高物业收费标准为1.8元／平方米，十二年来，福州物业的指导价才提高了0.1-0.2元／平方米，但是物价指数已经提升了10倍了。特别是一些旧社区，收费标准十年如一日。在住宅物业里，一般旧社区的收费标准在0.4～0.6元/平方米，新社区在0.8～1元/平方米，中高档社区在1.2～1.7元/平方米。这样的环境令本土物管企业难以生存。其次，楼盘收费率低，据福州市房管局的一项统计显示，2007年福州市商品住宅每月收费率不足85%，个别住宅区甚至达不到50%。第三是，市政配套代收费用的压力大，物管公司普遍存在着代垫市政配套收费问题，如代付水电问题，占用了企业大量的现金流，是阻碍企业发展的一大包袱。

　　经济效益差是福州物管企业存在的普遍现象。据记者了解，具有一级资质的本土物管公司——永安物管，一年服务200万平方米，企业经营状况仅是略有盈余；服务500万平方米的融侨物管自去年母公司融侨集团给予“断奶”后，目前的经营状况也只能做到收支平衡，这除了得益于他们接管楼盘收费标准较高外，还与融侨集团对融侨物管下达的“品牌主导”的战略有关，允许融侨物管哪怕不赢利，也要保证品质，维护品牌。

　　永安和融侨，可谓是福州物业管理企业中的泰山北斗。他们的生存状况都不尽人意，何况是其他的物管公司！在福州更多的物管企业则是挣扎在亏损的边缘线上。今年年初，已经有30家以上的物管企业因亏损而退市。大部分能够维持生计的物管公司，多数有开发商的背景，靠开发商“输血”生存。

　　物管企业经济效益不佳，又反过来影响企业引进人才，提高服务质量，这便是目前福州绝大多数物业管理企业的生存概况，福州物业管理行业的整体素质亟待提高。王娟说：“聘请第一太平戴维斯，不仅仅只为阳光白金瀚宫项目做顾问，更重要的是希望促进阳光物管尽快升级。”而何新强则表示：“我们希望通过国际物管企业的进入来改善整个市场的环境，通过他们发出的不同声音，促进行业的发展，促进市场的多元化进程。”

　“洋物管”能成为救命稻草吗？

　　“本土物管企业所要面临的问题，也是国际物管企业接管后所要面临解决的问题。”何新强说，“国际物管企业想要在福州市场得到很好的发展，取决于它们‘本土化’的程度。”

　　那么，现实中“洋物管”能够突破这些始终困扰本土物管公司的难题吗？在低收费问题上，开发商已经为“洋物管”劈开了一道口子。据记者了解，新项目世茂天城与戴德梁行签定的合约里，就定好了未来项目的物业管理收费标准，每平方米2元。这比目前福州公寓住宅最高标准还要高出0.2-0.3元/平方米。阳光白金瀚宫是福州唯一一个售价超过2万元/平方米的豪宅项目，因此，他的定价为2.8元/平方米。在林常青看来，这样的定价已经是一种重大突破了。

　　但是，即便这样的收费，能否维持承诺的服务标准，还有待时间的检验。据林常青介绍，福州曾经也不乏有国内外大品牌物管企业进入，十年前的威格斯、中海物管早已经退出福州市场，而坚持留守的长城物管进入福州后，也难逃亏损的命运。如今“洋物管”带来的先进理念，特别是西方文化，能否被福州市民所接受，目前也是一个谜。

　　在这场“洋物管”运动中，戴德梁行的酬金制倍受我们的关注。什么是酬金制呢？戴德梁行物业管理部华南五省助理董事卫学培是这样介绍的，他说，酬金制收费，是企业不在项目里实现利润，只在总支出数额里收取一定比例的酬金，根据酬金的高低提供相等品质的服务。林常青说，这种做法是说明“质价相符”的最好例子。

　　林常青告诉记者，酬金制多用在写字楼类型的物业，很少会用在住宅里。原因是住宅类物业的业主或业委会没有足够的能力来审核物业管理的支出成本。这一点，我们也在融侨物管的身上得到了验证。据何新强透露，融侨物管也曾经想尝试酬金制的做法，但并没有被业委会采纳。原因很简单，业委会不想承担亏损的风险。

　　而世茂集团会与戴德梁行签定酬金制，是因为世茂天城项目是一个综合体项目，它涵盖住宅、酒店、写字楼、商业等各种类型的物业。

　　这种酬金制在福州的其他住宅项目能否得以推广，还有待探讨。

　　“洋物管”的本土化，无疑是本土物管企业最为关心的问题，特别是“洋物管”能否改变目前存在的物管公司替许多市政设施代收代垫费用问题的现状，是福州本土物管公司的期待，他们希望通过“洋物管”的力量来规范行业，促进行业健康发展。

　　另外，“洋物管”带来的竞争也是非常残酷的。何新强指出，“洋物管”为福州的物管行业带来新的活力，但是也加剧了本土企业的危机感，迫使本土企业进行内部改革，提高服务水准。另外，“洋物管”进入必然会对福州市场的资源和人才构成竞争，这将加大本土企业对人才储备的压力。

　　“洋物管”大举进入福州市场，仅仅是物管市场多元化的一种表现，还是行业整体洗牌的先兆，我们拭目以待。