险资进军不动产引热议 险企已先行备战

　　在日前召开的十一届全国人大常委会第四次会议上，《保险法》修订草案提交审议讨论时，“保险资金投资不动产”的内容备受注目。全国人大常委会副委员长华建敏在会上表示，保险资金对房地产的投资要有一定的比例限制，需有相应的措施控制风险。常委会委员吴晓灵则认为“投资不动产”的表述空间太窄，建议改成“不动产和股权投资”，除投资不动产外，还可以投资电网、电厂等，但要控制好投资结构和比例。

　　不过，一些与会委员也对保险资金投资不动产的风险问题提出担忧，建议在“草案”里规定投资方向“以非投机性的不动产为主”，以控制投资风险。

　　一位保险投资人士日前撰文指出，保险监管机构应对保险资金投资不动产规定准入标准，以及设定相应的投资比例上限和商业地产项目的租金收益率下限。

　　“兵马未动，粮草先行”，其实，中国人寿、中国平安等保险公司早已按捺不住对不动产的心动，纷纷以自用或租赁的名义购置了写字楼，越来越多挂着保险公司LOGO的大厦，挺立在北京的金融街和CBD，以及上海浦东。

　　在中国人寿2008年上半年经营形势分析会上，其有关部门提议，未来一段时间里，伴随着全国特别是部分中心城市房地产市场的继续调整，可能会产生一定的投资机会。

　　在股市低迷的情况下，物业投资成为一项相对稳定的投资渠道。有关数据显示，今年一季度，北京、上海、广州等城市的写字楼租金收益率，扣除空置率因素后为5.19%~6.86%，高于一年期国债收益率2~3个百分点，对于保险机构具有一定吸引力。

　　不过，目前欧美保险公司对房地产直接投资的比例呈逐步下降趋势，更多地转向间接投资领域。第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司投资部助理董事纪纲对《第一财经日报》表示，国外保险公司投资房地产主要采取打包发行REITs等方式，作为一种理财投资的品种，而国内保险公司目前更多地采用自购自建等方式，对保险公司在项目选择、资源开发等方面提出了更高的要求。

　　有业内人士指出，以间接形式投资房地产，可以充分借助合作方在房地产开发、项目管理与营运上的经验和优势，从而弥补自身的不足，有助于保险公司降低投资风险。

　　中国人寿首席投资执行官刘乐飞曾在2006年年报业绩发布会上透露，中国人寿对于房地产领域的投资模式，更倾向于与房地产专业机构进行合作。去年，中国人寿资产管理公司与美国基金Aetos　Capital建立了战略合作伙伴关系，以谋求在中国房地产市场寻找商机。

　　业内人士建议：初期应禁止保险资金投资住宅

　　上世纪90年代，保险资金因盲目投资房地产留下的大批烂尾楼，提醒着当年因投资冲动带来的恶果。

　　有业内人士建议，基于目前国内住宅价格存在严重的泡沫，初期应禁止保险资金投资于住宅项目。第一太平戴维斯物业顾问北京有限公司投资部助理董事纪纲认为，保险公司投资房地产，应体现其长期、稳定、安全等资金要求，住宅和酒店受市场影响较大，风险比较大，而商铺项目比较复杂，纯写字楼的风险最低，更适合保险公司进行投资。

　　而对于购置了黄金地段写字楼的保险公司来说，物业投资并非安然坐收租金那么简单，物业市场亦非风平浪静。有关数据显示，今年第一季度，除上海、厦门、杭州，其他城市写字楼的空置率在10%以上，北京、广州等城市写字楼的空置率更是高达20%左右，远高于5%的正常水平。仲量联行发布的《2008年二季度北京房地产市场报告》显示，受奥运影响，今年第二季度，北京写字楼租赁活动大幅走低。

　　凯德置地(中国)投资有限公司环渤海区域总经理毛大庆在接受《第一财经日报》采访时认为，保险公司必须加强对房地产市场的分析和研究，以及与物业管理公司、租售商等相关机构的合作和沟通，才能及时应对市场变动，防范相应的风险。

　　毛大庆同时认为，保险公司进军不动产，还要储备一批熟悉房地产行业规律、具有房地产投资经验和房地产估价能力的专业人才。