两百亿险资避祸地产 预警损失多至五成

　　日前，中国人保资产管理股份有限公司保险与投资研究所高级研究员凌秀丽博士，在其以研究所名义撰写的一份报告——《关于保险资金投资房地产的风险与机遇》(简称 《报告》)中指出。

　　与之呼应的是，据知情人士透露，刚在8月20日下发文件对保险公司投资房地产排查之后，近期中国保监会又要求各大保险公司上报更为详细的投资房地产明细表，旨在对保险公司自有资金及其间接保险资金涉足房地产全面摸底。

　　200亿地产投资

　　“用企业的自有资金购置物业，无需上报监管部门。”凌秀丽说。而出于“自用”与资产保值增值甚至“试水”房地产的“冲动”，某些保险公司已频频涉足房地产。

　　险企投资房地产有三种方式，直接购置、自建和间接投资形式。

　　据不完全统计，近三年，保险公司直接购置房地产物业的金额超过125亿。其中，基于运作模式的灵活，平安集团的投资力度最大，如其在2006年投资上地硅谷亮城 (论坛 相册 视频)，成交面积6.3万平方米(投资不详)，2007年又出手35亿投资北京燕莎商圈的美邦国际中心，成交面积达11.98万平方米。

　　再如，中国人寿19.6亿购置金融街F1A\B，泰康保险分别以8亿、6亿购置面积3.19万平米金融街F2B和面积6.5万平米的CBD国际中心1号楼；民生人寿12亿购置CBD国际中心2号楼，面积7万平方米等等。

　　自建方面超过62.72亿，如平安集团2007年11月，耗资16.57亿在深圳福田新建新总部 (部分用于出租)；同年12月，中保集团花24亿在上海陆家嘴建上海太平金融大厦；今年3月，中保系四公司在深圳福田区建深圳太平金融大厦(第二总部)等。

　　间接投资领域超过20亿，如中国人寿投资入股北京东方广场 (论坛 相册)有限公司，股权占比20%；平安置业与泛华置业设立玉溪平安置业有限公司，股权占比79.9%；今年4月，平安信托10亿入股中信深圳集团公司，投资中信城 (论坛 相册 户型)市广场项目等。

　　以上三种形式的投资额愈200亿，且近期保险公司投资房地产的热情有增无减。

　　《报告》对地产投资提出了警示：相对于联合国和世界银行所认为的房价收入比3-6倍的合理水平而言，中国住宅市场的泡沫程度无疑是史无前例的。部分大中城市住宅价格的泡沫程度甚至远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的香港和“次贷”危机爆发前的美国。因此，我国大中城市住宅价格随时有崩塌的危险，在住宅价格尚未充分调整前，保险资金应当坚决回避。

　　不过，“从长远的角度看，我国保险资金适度介入房地产领域是必要而又可取的选择。”凌秀丽说。由于投资环境的恶化，其苦于找不到可以投资的品种，来确保其收益目标，因此，保险企业纷纷呼吁拓宽保险资金投资渠道，比如投资不动产。

　　早在今年一季度新闻通气会上，保监会主席助理袁力也曾表示，保险资金间接投资基础设施项目的试点工作目前已取得预期效果，保监会已向国务院提出扩大试点的建议，同时还要择机开展保险公司投资物业的试点。

　　“保监会政策研究室就此多次调研并形成有关方案，但最终都不了了之。保监会在投资房地产的政策上有些摇摆。”业界人士分析。一把高悬的达摩克利斯剑

　　在当前资本市场形势恶化、投资渠道狭窄的情况下，保费高增长已演变成“烫手的山芋”——投资收益率若不足以弥补保险资金成本，则保费规模越大，亏损越多。对于资本实力和资本募集能力不是很强的保险公司来说，投资上一旦出现巨额亏损，必将陷入偿付能力危机。从目前的情况看，部分保险公司数目庞大的浮亏犹如高悬的“达摩克利斯剑”，已将他们带入了生死存亡的紧要关头，凌秀丽说。

　　在凌秀丽看来，倘若保险资金介入目前泡沫严重的房地产市场，不啻是一把高悬的”达摩克利斯剑”。

　　《报告》称，从世界经济运行史上住宅价格泡沫破裂的基本规律来看,未来几年内，中国住宅价格下跌50%乃至更大幅度是很有可能的。在1990年代，日本房价泡沫破灭后，连续下跌长达15年，首都圈公寓价格累计跌幅达65%，香港房价在1997年见顶后，在此后6年内也下跌了约2/3。

　　假如有某些特殊因素 (目前无法想象有这样的因素)导致中国住宅价格运行能摆脱世界经济史上 “房地产价格膨胀→严重泡沫→泡沫破裂”的一般规律，而最乐观的结局是：中国住宅价格将“横盘整理”10年以上，但住宅价格很可能以持续快速下跌的方式完成调整。房价“水分”挤干之时，才是投资机遇来临之日。

　　就此，一位保险公司负责人并不认同。他说，中国有其特殊性，特别是北京房产需求刚性较强，北京房价会出现结构性调整，而非整体大幅下降；国家经济类型不同，国内房地产市场尚无法用国际指标来衡量；二者不具可比性。

　　那么，现在是否适合进入房地产？“应从投资运用角度考虑，与居民投资行为不同，虽然上海确实有一些国际机构在撤离房市，但感觉投资机遇越来越近。”上述人士说。

　　另一位保险公司有关负责人则认为，尽管房价下降是目前的主流观点，但如果对中国经济有信心，就无需过于担忧。他说保险资金介入房市的时机应在12-24个月之内。

　　“此时应做好两手准备，政策与投资能力建设。”中国人保投资控股有限公司总裁刘虹说，“投资政策方面不妨思想解放，出台政策并不意味着保险公司立刻就会投资，也不等于市场放开；就实际操作来说，切勿盲动；但得做好政策准备，以便市场低点来临时，就能抓住投资机会。”

　　保监会有关人士则表示：“基于房地产现状及经济大环境，近期还不可能推出具体的投资不动产实施细则；即从大局考虑，目前保险资金不宜大举进入房地产。”