揭秘！建阳三迪西城枫丹交房时为何要偷拆样板房？

通报|福建新消费

“南平三迪地产开发有限公司，在建阳西城开发西城枫丹小区，房子还没盖好时做样板间，其中12号楼至23号楼下叠在销售时明确说明院子有1米8高的院墙围起来，价格比上叠和中叠每平方贵出近3000元，我们购房者都是平头百姓，对此深信不疑，倾囊购买，三迪公司只针对于下叠房产多收了近2000万的购房款，现在马上就要交房了，三迪公司食言而肥，封锁小区，偷偷拆了样板房，拒不承担任何虚假宣传责任，我们投诉无门，只能请求政府严惩奸商，帮助帮助我们这些品性纯良的购房者，还商业市场一片清明，筑造和谐社会。”

这则来自网友葛葛在南平12345网站上的投诉引起了监管部门的注意。

去年已投诉消委会

而此前，2019年12月24日，以熊某等5人为代表的64户上叠业主向南平市建阳区消委会投诉称：“三迪西城枫丹”楼盘的开发商（南平三迪房地产开发有限公司）在销售过程中存在虚假宣传，误导消费，欺骗消费者的行为。导致消费者实际看到的房屋与前期宣传销售的房屋存在明显差异。故要求：1、要求开发商按照预售样板房的标准交房；2、或者退还差价款30万元。业主们多次与开发商沟通协商无果，只好向南平市建阳区消委会投诉。

接到案件后，建阳区消委会工作人员于12月27日上午，组织开发商与业主代表进行现场调解。开发商代表林先生提出，双方的行为应以《商品房买卖合同》（预售）为准，不接受消费者的诉求。因双方的要求分歧较大，第一次调解无果。后经南平市建阳区消委会工作人员多方努力，于2020年1月6日下午再次组织双方进行现场调解。消费者代表表示如果开发商无法达到前次调解中消费者提出的条件，他们则变更诉求，要求开发商退房，且退房所产生的所有费用由开发商承担。开发商代表表示其无权立即做出决定，但是可以把消费者的意见上报总部。2020年1月17日，开发商代表林先生电话告知调解人员，开发商总部答复同意退房，但只愿意承担购房款总额的同期银行存款利息，其他费用不承担。工作人员将此情况如实转达给消费者代表，其对此表示不满意。

就在组织双方调解的同时，调解人员把业主反映的“三迪西城枫丹”开发商虚假宣传，误导消费，欺骗消费者行为的线索转南平市市场监督管理局检查大队进行立案调查。2020年4月16日南平市市场监督管理局认定开发商的行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的有关规定，存在“对商品的功能作引人误解的商业宣传，误导消费者”的行为，依法对开发商（南平三迪房地产开发有限公司）作出行政处罚决定，责令当事人停止违法行为，并处罚款70万元。

　　投诉人同时还向南平市建阳区信访局进行了投诉，建阳区信访局组织住建、自然资源、城管以及南平市消委会秘书处共同参与该信件的调解工作。在调解过程中，开发商代表仍强硬坚持之前的态度，并称业主可以走法律诉讼途径。南平市消委会调解人员当场指出，开发商在销售过程中确实存在问题，现在的焦点是如何解决当初在销售时对业主的承诺，虽然法律诉讼也是解决问题的一个途径，但费时费神费钱，开发商应该主动作为，而不是被动地让业主诉讼来解决。建议开发商对本案中存在争议的“顶层的检修口”拿出整改方案，做到既能符合相关法律法规的要求，又能满足业主的使用功能。

经过开发商对顶层检修口的封合方案多次修改，最后的方案得到大部分业主的认可，同时也未违反相关法律法规规定，纠纷得以圆满解决。9月1日上午，6名业主代表送来“为民解忧心系群众”的锦旗，以示感谢之情。

目前，该企业因为按时年报被列入经营异常

虚假宣传 南平三迪房地产被罚70万元

经过调查取证，2020年4月16日，建阳市场监管局对开发商南平三迪房地产开发有限公司的虚假宣传等违法行为予以70万元的行政处罚。

据行政处罚书指出，当事人南平三迪房地产开发有限公司为更好的销售“三迪西城枫丹”房地产项目的商品房，于2018年7月份出资装修18号楼上、中、下叠楼中楼户型的商品房做为样板房并投入使用。当事人未经规划许可，擅自将18号楼301室（上叠）楼中楼样板房楼的屋面构架进行封闭，改造成一间房屋，面积约12平方米。其行为被南平市建阳区城市管理局认定为“违章建筑”。于2019年7月17日被该局以潭城执违罚（2019）30号行政处罚决定书对当事人作出责令限期拆除违章建筑，并处罚款的行政处罚。

在案件调查期间，根据消费者提供的线索，2019年12月26日，执法人员再一次对“三迪西城枫丹”房地产项目18号楼101室（下叠）楼中楼样板房进行检查，发现该下叠样板房除一、二层外，对应的地下室已装修成2个会客室、一个卫生间、一个书房、层高4.8米，面积约70平方米，同时还发现8＃、9＃楼也有1.3米层高的架空层。于2019年12月30日向南平市建阳区自然资源局发出协查函（潭市监协查[2019]121－1号），2020年1月6日该局的复函:“经我局调查核实及查阅有关审批图纸及材料，三迪西城枫丹小区8＃、9＃住宅一层设计层高为3.3米，地面下方为回填覆土层，未设计架空层；12＃－13＃、25＃－28＃楼住宅底层下方为回填覆土层，未设计地下室，与人防及停车的地下室不相连通。开发企业未按图施工擅自将回填覆土层改为预留的地下空间，属于违法建设行为。”

执法人员对部分购买该项目楼中楼上叠、下叠的消费者进行调查取证时，消费者称：“上叠、下叠的房价与同单元中叠的价格相比每平方米要高出2200元至2600元不等。营销人员引导消费者参观样板房时也明确说明，可以按照样板房的模式进行改造、装修，消费者才会决定用超出常理的高价去购买上叠、下叠的楼中楼”。同时消费者还提供营销人员对样板房现场介绍的手机录像、“三迪西城枫丹叠墅产品分析”PPT、上叠样板房里展示的第七层平面图等相关证据材料。

执法人员对购买8＃、9＃楼一层的部分消费者进行调查取证时，消费者称：“一层的房价与同单元二层的价格相比每平方米要高出1300元至1500元不等。营销人员也宣传相应单元的地下室归一层消费者使用，并告知消费者《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议的第十条第二点有约定“所有买受人知晓并同意，由出卖人规划专属范围所附带的花园、地下空间、露台、阁楼、顶层屋面由购买相应单元的买受人对其享有专用管理权。本社区所有买受人对购卖相应单元的买受人依据前述规定对其房屋所附带的花园、地下空间、露台、阁楼、顶层屋面等享有专用管理权没有异议，并承诺对此不主张任何权益”的许可使用合同条款为保障。

“三迪西城枫丹”房地产项目1＃至11＃号楼高层屋顶属上人屋面。执法人员对部分购买顶层的消费者进行调查取证时，消费者称：“顶层的房价与同单元下一层的价格相比每平方米要高出500元至880元不等。营销人员也宣传相应单元的顶层屋面也是赠送给顶层消费者专用的，可以用来盖玻璃房。并提供与营销人员微信聊天记录做为证据。消费者还提供与当事人签定的《商品房买卖合同》（预售）中的附件十一补充协议的第十条第二点对“对顶层屋面的许可使用合同条款”为依据。

执法人员还发现当事人与消费者签订的《商品房买卖合同》（预售）附件十一补充协议的第十条第四点“出卖人构筑出专用空间的范围并未摊入购买相应单元买受人的购房款中，购买相应单元的买受人已知晓此事，并承诺不会若因政策等原因造成构筑出专用空间的范围无法使用而向出卖人提出任何赔偿”的约定，该补充合同条款属“限制消费者获得合理赔偿的权利”的格式条款。

至案件调查终结止，当事人已售出上叠楼中楼73套、下叠楼中楼70套、8＃、9＃楼一层8套、高层顶层40套，经营总额2.88亿余元。

依据《最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》》（法释[2009]7号）第三条关于“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，……”规定，“屋顶结构”可以确认为业主共有部分。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条关于“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”规定。

监管部门认为，当事人通过订立合同补充条款、展示样板房、营销人员现场宣传、发送产品分析PPT等宣传方式，对消费者隐瞒未经规划许可擅自改变屋面构架、地下回填覆土层的使用功能，归业主共有顶层屋面的真实情况。导致买受人误认确定通过高价方式购买对应单元住宅，就能合法使用当事人宣称的“赠送面积”。符合“经营者不得对其商品的功能作引人误解的商业宣传，误导消费者”行为的构成要件。

综上事实，当事人的行为已违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条第一款“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者；……”的规定。构成“对商品的功能作引人误解的商业宣传，误导消费者”的行为。当事人拟定“限制消费者获得合理赔偿的权利”格式条款的行为，已违反<福建省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法>第二十七条第一款第（七）项关于“经营者向消费者提供商品或者服务所使用的格式条款，不得有限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”规定，构成“经营者使用的格式条款限制消费者获得违约金及其他合理赔偿的权利”的行为。

以上事实，有相关证据为在调查过程中收集，并经当事人确认，具有关联性，能相互佐证，对当事人的违法事实足以认定。

依据《福建省工商行政管理机关行政处罚自由裁量权适用规则》第十八条关于“行政相对人的违法行为没有本规定第十六条、第十七条所列情形的，给予一般处罚，并在行政处罚裁量基准乙级所列档次中选择罚款幅度”的规定。鉴于未发现当事人的违法行为有从轻从重的情节，参照《福建省市场监督管理系统适用〈反不正当竞争法〉行政处罚裁量基准》（2018年修订）JZ-4条款乙级A档“违法经营额200万元以上，或宣传费用50万元，罚款50万元以上100万元以下”的规定，给予当事人一般处罚。

根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条第一款“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照；……”规定。建阳市场监管局决定责令当事人停止违法行为，并处罚款70万元。

根据<福建省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法>第六十条关于“经营者违反本办法规定，侵害消费者权益，法律、法规已有处罚规定的，从其规定。法律、法规作规定的，由工商行政管理部门责令改正，并根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处违法所得一倍以上五倍以下的罚款；没有违法所得的，处以一万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”的规定。建阳市场监管局决定责令当事人改正，予以警告。

【案例评析】购房时勿轻信销售说辞

尽量留存开发商广告、音、视频等证据

根据《消费者权益保护法》第八条“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。”第五十六条“经营者有下列情形之一，…可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上十倍以下的罚款，没有违法所得的，处以五十万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿、吊销营业执照：…（六）对商品或者服务作虚假或者引人误解的宣传的；…”

福建省消委会指出，本案中，开发商为获得高额利润，虚假宣传，误导消费，损害了消费者的利益。调解人员站在消费者的角度，督促开发商拿出诚意，主动作为解决纠纷，及时挽回消费者的利益，同时开发商的违法行为依法得到处罚。

　　在此提醒广大消费者，在购房时，一定要充分了解开发商家的各种信息，在签订消费书面合同时，应重点关注约定双方权益、义务和违约责任等，不要受商家口头宣传、承诺所误导，尽可能多的收集开发商提供的广告、音、视频等证据，当自身权益受到损害时，第一时间向所属地区的消委会等部门进行投诉。