焦点关注：三地连线聚焦中介关店背后的宏观市场

　　嘉宾：北京中原地产三级市场部副总经理宫萍；我爱我家副总裁胡景晖；汉宇地产董事总经理施宏睿；福美来不动产总经理叶小平

◆现场实录◆

　　【马磊】：各位网友，大家上午好！我们今天在焦点关注关注的话题是中介关店，因为在过去的几个月当中中介的事情相信是广大业内非常关心的，包括像上海、深圳、广州、北京这样的城市都陆续的出现一些中介关店的事情。我们知道从房地产的发展状况来讲，中介本身利润来源是双方在交易过程当中所收取的佣金，因此中介关店对市场有一个影响，反映一个现象，目前的交易量出现萎缩了。所以我们通过今天的焦点关注，能够把这个事情本身说清楚，第二，我们希望通过中介陆续关店的情况审视一下我们目前房地产市场究竟发生了哪些细微的办法。

　　像我们预告当中说到的，我们是北京、深圳、上海三个城市进行连线，通过电话对接的形式，刚好我们在三地请来了一些嘉宾，先介绍一下嘉宾的情况：坐在我旁边的是北京中原地产三级市场部副总经理宫萍，一会会有我爱我家副总裁胡景晖先生来到现场。另外还有两位嘉宾是，汉宇地产董事总经理施宏睿，福美来不动产总经理叶小平。另外还有我在上海和深圳的两位同事共同探讨今天的话题，他们是深圳的记者王克娟，以及上海的记者王扶雨。让我们上海的嘉宾跟广大的网友打个招呼。

　　【施宏睿】：大家好，我是汉宇地产的施宏睿。

　　【叶小平】：大家好我是福美来的叶小平。

　　【马磊】：我们想先请上海的嘉宾说一下在上海发生的状况，王扶雨先说一下上海的情况好吗？

　　【王扶雨】：上海创辉关店200家，实际上我刚刚前面已经说了，我这边刚刚之前在北京之前已经先开始了，把这个情况简单说了一下。

　　【马磊】：除了创辉之外现在整个目前中介发展的情况，普遍的状况是什么样的，两位嘉宾能给我们介绍一下吗？

　　【王扶雨】：刚才我们已经请上海汉宇地产的施总简单介绍了一下中介关店上海的情况，叶总，您对最近上海中介的情况向广大网友介绍一下。

　　【叶小平】：大家好，我是福美来不动产总经理叶小平。上海这边除了创辉的上海分公司之外，其他的企业暂时还没有什么大的变化，交易量是有所萎缩，交易的机会有了比较大的改变，但是“关店门”的实践在上海目前来讲比较少，可能也会有一些零星的，但是纵观一线品牌基本上没有什么动作，像“关店门”的事件或者“关店门”的事件还不太普遍。

　　【马磊】：叶总，您说成交量微少，这个量你们有数据统计吗？

　　【叶小平】：我们公司自己内部的数据和房地产交易中心的数据来看，我们从成交的总金额来讲有大约20%左右的下降，交易中心我最近一直在观察数据，交易中心在07年12月份总销售面积应该是将近10%左右的下降，指的是一手房。

　　【马磊】：再看一下深圳，上海刚刚说到了他的情况，现在的交易量是20%左右的下降，可能中介关店除了创辉的200家之用没有出现更多的见诸报端的报告，深圳是什么情况呢？

　　【王克娟】：我想深圳可能比上海差一些，因为大家知道中天事件最早从深圳开始的，中天之后就是长河，到现在为止是全部关掉，创辉在深圳也有大面积的缩水，但是我们这边没有完全的统计，有报道说我们这边是20%到50%之间。昨天我还跟业内人士在聊天，他们说保守估计是三成，现在还出现了一个新的情况，就是出现一些只做三级市场的中介公司，在有做二级代理的公司目前在谈合并和并购的问题。像中原和美联这种香港上市的公司，他们铺位有所调整，但是总的铺位数量来说基本上没有大的变化。

　　【马磊】：刚好我们在北京现场也有北京中原的宫总，您给我们介绍一下中原地产的状况，大家都喜欢拿中大恒基说事，但是他本身可能有内部的问题，整体市场的情况能给我们做一下介绍吗？

宫萍

　　【宫萍】：我们从内部的几家公司前几天开会，北京市场几家比较大的中介大家也沟通了一下，分别从不同程度上11月份到12月份环比来看是下跌的，但是建委的成交量数据是上升的，因为有可能7、8月份或者之前成交的没有过户，年底过户了把交易完结。但是从我们整个交易公司的成交量来看，包括能看到的客户的心态、购房者的心态都是观望情绪比较浓，当然原因主要有几种，比如第一，我们知道多多少少深圳、上海的事件，包括深圳中天事件，包括房价确实有下降、交易量确实有下降，在北京还是有影响的，从紧的房贷政策也是有影响的，第二套住房一定是首付40%，而且利率也增高了。我们也知道，国家推了住房保障体系两限房和经济适用房，也有几百万平米往下推，未来三两年之内陆续拿出来，加上奥运会也有一定的影响，所以可能会让大家推迟自己的购房意愿，所以现在从成交量来看，下降的主要原因是客户的观望心理越来越浓，有很多不确定的因素影响或者推迟他的购房时间。

　　【马磊】：刚才宫总讲了北京大致的状况，包括几个原因，但是我们刚才具体讨论的是关店的状况，胡总在这方面应该是市场比较敏感，比如现在北京市场的公司在这方面，你们可能愿意用战略性收缩或者瘦身这样的词汇来形容，现在您了解目前中介的状况能方便给我们说一些情况吗？

　　【胡景晖】：实际上来讲，我觉得大部分北京的公司对市场还是持一个谨慎的乐观态度，不知道最近大家有没有看北京市已经在开两会了，北京市的两会先于全国的两会已经开了，陈刚副市长提到要促进二手房市场，包括简化交易流程、提高交易效率，包括潘石屹先生昨天在博客上也有这样的论述。潘石屹说了一个非常透的观点，说如果北京二手房市场充分发展起来的话，现在北京房价会降一半，这个恐怕我觉得首先牵扯的还不是价格的问题，北京市我觉得实际上来讲，应该讲这次全国范围内的行业振荡，很大程度上跟宏观调控有关系。另外一方面，我觉得实际上也是件好事情，就是说我们看到的是整个行业逐渐规范，之所以说过去出现了一些经纪公司的问题，更多的是因为在过去几年内有些经纪公司在经营上并不是走了正确的道路，比如联手开发商炒房，比如吃差价，比如挪用客户房款去炒股或者做其他的事情，这些都严重背离了发展方向，一旦政府网上签约、资金监管、信息公示、执行标准合同以后，这些违规操作的公司一定会被市场清除出去。

　　另外就是交易量的问题，但是我觉得这方面也不用太担心，仅从北京市场来看，虽然供应量11月、12月，包括1月份我估计恐怕还是下降趋势，但是我觉得今年春节比较早，我觉得2月底、3月份市场就会回暖。包括刚才宫总也讲了，确实有很多人对于北京市的保障性住房，特别是两限房给予了很大希望，但是昨天我看媒体上已经开始透露出来了，因为现在北京市正在召开的两会就在讨论到底两限房要卖给什么人，因为3月份就开始出售了，必须现在把两限房的申购标准、申购程序拿出来。现在我们实际来看，大概比如年收入在几万以下，这个比经济适用要低一下，包括持北京市绿卡，现在有很多人问我不是北京市户口能不能买两限房，现在已经送口了，说如果是北京市急需的人才可以购买，但是昨天为止我听的都是传闻，一旦申购标准确定以后，大家会越来越觉得夹心层越来越明显，就是现在北京经适用房4千多，两限房7千多，很多人会面临二手房买不到、一手房买不起的尴尬局面，二手房是8千3到9千的范围，而且这些二手房都是现房，为什么昨天陈刚副市长出去来要发展二手房，明年的市场是乐观的。首先关店的很可能原来没有正常经营的，第二关店原因原来在发展上有一些失度，过去由于我们门槛低，经营管理很粗放，搞人海战术，疯狂开店，靠拼规模发展这个行业，如果过去几年有人确实走了这样一条失当的道路，今年也要面临收缩，我想第一种是原来经营上违规的，第二种是原来发展上过度的，第三种就是说原来三四十家门店的三线公司，会由于市场上竞争更加激烈被挤压出去。除了北京几家比较大的公司之外，包括几家拿到风险投资的准备上市的都会大跨步发展，像中原、美联、21世纪他们都会长期经营这个行业，原来北京已经有了比较大的，像我爱我家、链家、中大，这些也会继续经营下去，像一些南方的经纪公司也可能被上，其实使这个竞争更加激烈，这样情况下有三四家门店的三线公司很可能被挤压出去，过去我觉得报道有点偏颇，我觉得市场没有什么大问题，主要是自身的原因，行业规范以后，一些违规经营的要被挤压出去，因为这个行业是相对寡头业态的。

胡景晖

　　【马磊】：我们北京的两位嘉宾其实还是有一些观点的不一样，但是总体说来目前的市场还是可以说是比较困难的时期，上海的施总，因为前段时间跟您沟通的时候您曾经讲过上海、北京、深圳三个市场的不一样，您当时评价北京的店，可能头几名的店已经占有了很大的份额，但是上海还属于战国的时代，刚刚您听完胡总对北京市场的看法之后，您有什么样的回应跟他进行沟通的？

　　【施宏睿】：其实上海确实是一个国际大都市，上海现在每一个月从2007年的数据，最高峰在八九月份的时候，成交量会达到每个月接近2万套的成交，最近的影响，在刚过去的12月份，成交量下跌到大概1万3，影响出现很多中介公司已经开始进入没有利润的情况。上海跟北京其实出现不同的，包括从深圳、广州几个地方比较其实都不同，不动的原因是，第一，上海在过去其实同样也是进入了一个百花齐放，有1万5千多家中介公司，在05年的时候是宏观调控第一拨波及到上海，所有夫妻老婆店都出现了很多关闭，当时调整剩下不到7千家，就是说洗掉了将近有1半。但是真正成规模的当时如果以中原、21世纪这些当时的店都不超过一百家，那个时候没有一个品牌中介差过一百家，05年洗完之后到今天，我们又从07年在扩张，今天总新的数据，中原将近140多家的时候，他的市场份额也就是8.6几，今天90家门店市场占有率也就5.6几，再数到第三，已经是三点多、一点多、一点多。

　　北京前期已经进入有一点变化了，之前的三位已经占了市场将近有50% 的成交浪量，而有了这种成交量之后就多了很多不同的机构，外资的或者我们说的南边的一些成功的企业到北边去发展，之前的前人已经占据了有利的位置，所以无形中其实给后来者一个很高的门槛，不光是进来的门槛，而是经营的门槛、经营的地位，这一个很高的门槛。我觉得北京现在还没有真正进入洗牌的时段，因为一直有它历史的原因，也有历史的使命。现在我们所说的，真正放量还没有完全建立起来，我们二手房的经纪公司其实还没有进入去打一场胜负之仗。

　　如果我本人看待北京和上海最大的区别是，上海已经成一个战国的时代，最后真正会进入一个三国，或者我们所说的慢慢几家大的品牌，会形成一个市场上主要的格局，而北京我相信要经过一轮洗牌之后才能真正的告诉大家我们这几家才是真正已经拥有了市场大部分的战略。所以我是说，这样的局面好像马上过来，但是我觉得上海已经慢慢慢慢一步一步走上这条路，而北京可能要等待时间证明。

　　【马磊】：我们也看到深圳和上海情况的差异，我们把问题更聚焦一些，因为关店其实我们都知道在最近的新闻报道上创辉这个公司关店是比较突出的情况，因为上海是最直观的见证者，我们请上海的嘉宾先对这件事情做一个评论，创辉本身关店究竟是行业的因素多一些，还是内部的情况更多一些呢？

　　【叶小平】：刚才我们已经简单聊过这个事情了，我觉得两个问题同时存在，关于这个事件，有行业的问题，也有管理的问题，我更多的观点还是倾向于管理的问题，一个是内部管理，一个是外部管理。我觉得这个行业的发展更多的是在一个环境下成长，如果有一个很规范的生存环境不会有很多其他的行为，在公平的竞争环境下我觉得机会不会太大，但是如果管理上失控甚至没有管理层，我觉得很容易导致一系列的问题。

　　其实我在焦点好几次的活动里面都讲过这个观点，在上海目前我们其实看到更多的是其他的城市和企业到上海发展，上海的企业走出去还不太多。其实中介行业本身核心业务点是中介服务，但是我们看到了很多的企业，包括我们现在所看到的中天和创辉这两家企业是典型，这种发展模式是非常危险的，也是违背管理层意愿的，但是对这个行业进行梳理和调控的时候，这个问题就暴露的比较严重，而且更为严重的是，他们这两家企业对内完全失控。刚刚前面也看到中天是03年起步、创辉是05年起步，我认为在系统化、标准化这方面还没有形成。在全国超大规模发展，我觉得潜在的风险是存在的，大本营出现比较大的调整的情况下，必然就会影响到融资。我认为行业本身的发展应该是在一个比较规范的环境下去发展，如果这个环境本身是没有的情况下，其实一切问题都可能发生，今天肯定不是最终的事件，也许下一个事件还会存在，如果有规范、透明的方式，大家通过中介业务本身的核心，中介服务的利润清清楚楚的去发展，我想这个问题不会发生。

　　【王扶雨】：刚刚我们已经谈了这个问题，大家是这样认为的，从内部因素来看负担过重，从内部环境来看是监管不利，施总你是怎么看的？

　　【施宏睿】：我从四个观点来看，第一个是作为自己的经营理念，一直在07年经营理念已经作为全国布点，就是说需要用最短的时间去铺开，这其实已经中了他的致命伤，他的致命伤也就是理念在突破，因为他不是在稳步的经营，而是选择用最短的时间一下子全部进入。

　　第二，人才管理的跟进。上海在媒体上其实已经说的很清楚，是进错了、用错了，就是说连基本的经营一家公司管理人才还没有完全到位的情况之下，完全放权给上海的负责人去发展所有的门店。我跟林凤辉曾经碰过一次面，他说开260家他动用的资金已经达到9千多万甚至一个亿，我初步算了一下，如果我们正常经营这260家店，成本应该不超过6500万，中天的3千多万究竟去了哪里？其实就是我们所说的管理没有到位、没有到位的情况之下，任意的让自己所谓的人去管理，这是第二个致命伤。

　　第三，资金。资金的来源完全是错误了，如果本身有集团支持，又或许借了资本市场去帮助他有足够的资金让他的企业去发展，而这个资金投资的来源是正确的，他的企业是可以去发展的，但是他却反转过来，动用了他很多的流动资金做投资，在其他投资获利以后再用这个资金去发展这是危险的，就是说只要遇到困难或者遇到市场的逆转，最后真正的碰到了市场的逆转，那他一定得到最后的结果。

　　几个综合了以后，我们可以注定他从最开始的理念到最后市场逆转，就变成今天的事实出现。

　　【马磊】：刚才上海的嘉宾其实是把话题集中在关店的创辉租售的公司上，我们知道从深圳来讲中介的很多事情都发生在你们那儿，包括中天、创辉都是在深圳，能把你了解的情况跟我们大家说一下吗？

　　【王克娟】：刚刚我已经大概的讲了一下关于深圳中介关店的情况，因为我们这里情况比较特殊。但是从讨论来看，刚刚上海的两位专家他们也讲到了关于针对创辉讲了一些想法，其实我不想针对某一个公司，其实创辉发展到今天可能有他自己发展经营的理念或者说经营方式的一些不规范，但是创辉也为此交了学费的。我们不针对某一家公司，我们可以跟大家谈一谈，在深圳探讨这些，包括从2005年其实就有很多中介在关店了，包括出现这样一些情况，大家进行了一些探讨，我们大概得出了一些原因，就是说这些“关店门”事后大概有一些什么东西在里面，我把大家的观点汇总跟大家分享一下。大家有以下的几个观点：

　　首先，我们制度的原因，也是我们现行三级市场转按揭制度存在先天的缺陷。因为根据现实的做法情况是什么样子的呢？首先业主买房，原业主是必须要先赎楼，赎楼拿到红本之后才能够把房产证从银行抵押拿出来，然后再做一系列的购买。这个过程当中会涉及到，比如原业主是没有足够的资金来赎楼的，担保公司也不可能说付全部的资金给你赎楼，为了规避风险可能要买房把房款打到银行才能赎楼，过程当中有很多的现金或者资金监管的问题，有些中介公司操作不规范可能就出现这些漏洞。像国外一些国家的转按揭制度可以说是比较健全的，但是我们是做不到的，我们必须先赎楼才能进行买卖，这是现行制度的缺陷。

　　第二，市场的情况是比较明显的，像宏观调控完了之后，我们这边楼市的持续低迷，导致很多公司资金链的断裂。刚刚大家谈到成交价和成交量的情况，我这边有一个数据，是深圳市国土资源和房产管理局在今年1月16日在他的官方网站发布的分析报告，是这么讲的，说2007年的第四季度，深圳市商品住房是下跌，预计2008年深圳市商品房价格将持续属于调整期，这里面有具体的成交价和成交量，是新建商品房的销售从去年的1月份到10月份还是持续上涨的，1月份大概是10872元，到10月份是13750元的成交价，接着11月份就到1万5左右，成交价1月份到10月份是下降的幅度，但是成交量下降的幅度比较大，去年的成交量是80.26万平方米，到去年年底是16.65万平方米，这样一个市场的情况来看二手房的成交最高峰的时候，我当时采访到中原的总经理李先生，他说中原最高峰的时候成交市场的成交缩水八成甚至更多，所以说很多小的中介公司、操作不规范的中介公司，自己抗风险能力比较弱，可能就会导致资金链断裂，导致中天也好，包括创辉在不断的收缩、瘦身。

　　还有一点，中介瘦身之后，可能中介本身会面临一个问题，其实还有一些后遗症，不知道大家有没有关注，我们最近也接到一些投诉，客户的资金被骗，大概涉及到很多钱，包括中天置业一些后遗症的问题还没有解决掉，受骗的客户怎么办，他们的钱没有拿到。这个过程当中我们看到很多消费者自我的保护意识是比较弱的，我们采访当中发现，当时有一位赵小姐，中介公司让她签的合同是空白的合同，说钱打到哪个账户上都不用你管，只要签字就OK，她就很相信他们，就签字就签字，不知道她的首付款打到哪里都不知道，这是他们的自我保护意识不是很强的，我觉得这方面也是我们值得反思的原因。

　　【马磊】：其实深圳说到了我们宏观经济层面的一个问题，其实交易量的下降直接导致很多中介公司，比如交易量对比大概是下降到四分之一。

　　【王克娟】：根据中原说的，成交金额大概缩水八成。

　　【马磊】：刚刚嘉宾也说到了外在环境不是最主要的原因，但是实际上我们目前所处的市场环境还是一个直接的动因，因为从我们了解的情况来讲，比如05年底的时候北京的百佳事，其实根本的原因是第一次二手房的营业税政策原因，直接就导致了当时出现了百佳的事件，接下来中天置业这些事，其实跟市场本身有联系。

　　出现了这么多事之后，因为中介我们知道可能跟开发商比起来他的社会形象不会好到哪去，但是中介存在肯定有他存在合理性的理由，而且像中原这样受尊敬的公司也是30年历史了，也是上市公司，类似像我爱我家，包括我们今天参加论坛和没有参加论坛的公司，都应该说购房人在选购二手房的过程中很好的参考，毕竟从我们热点城市来讲需求层面来讲不可能说每天不工作，找不需要中介费用的房子。我们的问题是，在发生这么多情况之后，不管上海的，还是北京的，我们四位行业的翘楚，现在从购房人的角度来讲还能不能信任中介？或者说在二手房的交易模式来讲还能不能值得信任？刚刚胡总也说到了，北京市的高层也在两会上说到加强二手房，但是加强过程中同时还要交10%的个人税收，这个会不会影响到效果，这就是两个小问题，先从宫总说一下我们现在能不能信任总结，或者怎么信任总结？

　　【宫萍】：刚刚马磊说了一个问题，现有的人如果买房也好、卖房也好，比如通过网络渠道还是通过其他的渠道，打广告，还是自己认识的人托朋友来找，其实都是有渠道做链接的。我们现在可以用排除法来看，比如你现在通过朋友介绍选择范围非常非常小，因为我们知道买房子不是一件小事，卖房子也不是一件小事，比如我通过朋友找到一两个人，差不多谈妥了，里面还有很多手续要做。所有的交易流程不是说双方坐到这儿就是可以的，因为我们知道我们标准的二手房合同文本也是刚刚才出的，7月1日新政之后才有的，之前也没有。我知道其实深圳8月份的时候也是刚刚出了二手房标准的合同文本，加上网签、加上资金监管、加上不允许没有产权的交易等等，一下子出台了很多政策。

　　【马磊】：就是说这些政策比较已经实行了一段时间了？

　　【宫萍】：网签是07年的7月1日，资金监管是4月份，因为这两项政策，包括标准的合同文本都是07年出来的。

　　【马磊】：我记得当时的合同文本还有一个征求意见。

　　【宫萍】：资金监管也运作了有一年，我们其实都参加了讨论，我觉得这个是政府做了一些事情，尤其是二手政策管理的转变，更多的会征求市场操作方面的意见，让他成熟一些，可以实施到位，所以其实很多方面是促进了这个市场。我解释这么多是什么原因呢？买卖交易不是说单独可以靠网络或者靠朋友解释就可以完成得了的，我们知道过户很复杂，北京的房产应该有十多种，每一种房产交易的结果和交易的流程都是不一样的，贷款信贷银行也基本上不会直接进入，也是需要中介公司做一个桥梁，才面对你去做贷款。因为与整个市场的政策环境和信用环境都是有关系的，说到底，我们国内的二手房交易市场并不是像国外的，比如说21世纪不动产在美国做得很好，因为有那样的市场环境做依托，在国内的加盟方式其实已经在转变，07年比如说北京，可能收了很多小的家门店，改为大的直接加盟店，照样收加盟费的，大的加盟店在开他的直营店。其实我们某种程度上可以理解为就是在转变模式，虽然还是加盟模式，但是对于一个大的加盟商是做直营店更简单、更适合我们现在的国内市场。其实我觉得中介是需要的，因为他是专业的，他知道比如市场价格怎么样更合理，你交易怎么帮助你规避一些风险。

　　国外其实应该是代理，买卖双方各一个代理人来做，包括香港也一样，比如你签了买卖区间合同以后，律师楼去处理，律师楼帮你做客户、帮你做款项的转移。但是我们国内市场，回过头来到北京，都是一步一步走，有的中介就起这个作用，双方都是帮助你过户的时候帮你过户，什么时候办理按揭贷款，什么时候做抵押，什么时候做全款交割，这个资格监管政策和网签政策都离不开中介代理的运作，因为他要依托这样的环境把整个流程顺畅下来，因为太复杂了。我们知道到房管局过户，我知道广州要经历过六个环节。

　　【马磊】：上海关于交易流程是什么情况？

　　【施宏睿】：其实从07年上海也做了很多很专业的措施，包括我们说的网上备案、网签，必须有网上备案，并且网上备案的密码，只有有这个密码才能去做一些事情，有了这个监管其实我们这些企业已经通过了政府规范，包括现在为什么跟几家银行已经开始启动地方资金监管，实际上也就是让我们更多的客户更有信心，相信我们这个行业是正规发展、有序发展的。

　　【马磊】：其实上海和北京，从刚刚施总所说的情况来讲，监管的层面其实制度上现在已经趋于完善了。

　　【叶小平】：已经很完善了。

　　【胡景晖】：实际上刚才咱们说了这么多，我觉得总结一下可以这么讲，这次出现中介问题市场因素是诱因或者引爆点，但是真正的原因还是中介公司在原来的经营管理，特别是在经营方式上存在严重的问题，就是刚刚讲的，联手开发商炒房，吃差价，特别是最后一条，挪用客户房款、挪用业主房款去干别的，好一点的经纪公司挪用客户房款是自我发展，恶劣的或者不太好的，据我知道的之所以会出问题是因为拿去炒股、拿去开饭馆、拿去做出租汽车公司，甚至早年某家著名中介公司二手房的房款为什么迟迟不付给业主，是去支持他在这个城市统一品牌的开发，就是一手开发。而且他们的玩法是，比如我想进哪个城市，我先在这个城市开二手门店，二手门店一旦形成了业主和客户之间的房款之后，很容易就滚出几个亿来，马上去支持同一品牌的公司在当地拿地，然后那块地商品房预售了再还这个钱。市场原因只是诱因。

　　【马磊】：现在市场原因大概能占到百分之多少？

　　【胡景晖】：我觉得其实只占10%。如果这么多年来大多数中介公司，出事的中介公司也好，或者说整体中介行业，90%以上的中介公司都规规矩矩做事，不炒房、不吃差价、不挪用客户房款的话，仅仅因为一两个月市场交易量的萎缩，就会把这个行业搞成这样，说句实在话，如果因为冬天没有人买冰棍，所有的冰棍冷饮厂全部倒闭，没有出现过这种情况吧，无非出事就是出在，实际11月份都没什么，就是12月份、1月初两个月市场交易两萎缩一下就有这么多人出现问题为什么，你可以想一想。投到那边去了，从07年下半年开始股市就不景气，可能挪用的钱就被套住了，市场交易量一萎缩，进来的钱又少了，那边的钱，因为资金沉淀有一个时间差，市场交易量萎缩了，进来的钱就少了，但是过去几个月交易量很大，到兑现的时候要付出的钱很多，要付出那么多钱，进来的钱又少了，股市上的钱又被套住了当然不行了。实际上道理很简单，这个已经给了我们这个行业很大的教训，我记得那次上礼拜焦点上也讲过，中国所有的中介行业都没有经过一轮完整的房地产经济周期，实际上这一次给了整个行业很深的教训或者叫启示，一定要做老实人，冯仑那句话“跟党走，学雷锋，做老实人”。这么多年以来有很多的中介公司是把房地产企业做融资公司在使用，融了资以后去炒股、去投资、去做开发，这都错了。所以我觉得，这次给了我们一个启示，如果真的信干中介的话，或者干经纪公司的话，老老实实做人，不要参与炒房，不要吃差价，不要挪用客户房款，就扎扎实实、老老实实去做绝对不会出问题，就是三年市场都萎缩了一样没问题，但是如果你不老实一定会出问题。

　　【马磊】：刚刚胡总说到了一点，比例上觉得外部环境占到一成，更多九成的原因是在自身，先请北京的宫总说一下对这个比例的看法您是怎么看的？

　　【宫萍】：其实我想说中原，在深圳刚才记者也讲过，其实是没有太大的变化，即便遇到市场这样的状况也没有变化。在上海我们刚刚开了第二品牌，是宝元，因为11月份开了新闻发布会，30家就连开了，现在的市场情况下在08年的规划应该是60到80家，上海的总经理曾经对新闻媒体讲了，上海中原169家左右，慢慢应该390多家左右店的规模。对北京来讲，中原集团把现在北京、天津的发展是放在重心，包括07年年初的时候是30几家，到07年底应该是80家，到现在应该是160，也是一定要有一定的资金支持的，中原确实也拨了很多款项过来，这是对北京的发展战略规划，也是现在的状况。从我们现在的发展，比如97年经济危机在香港的时候，那个时候香港中原是见证的，就是当时整个楼价其实下降的非常非常厉害，中原是走的比较快。我们在深圳的时候，深圳中原比如市场交易量下降的时候调整的也很快，内部也做了一些整合，这个原因已经有了这样一个趋势的判断，包括北京其实我们现在看交易量，我跟胡总的观点是一样的，其实我们对北京未来的发展方向非常看好，还有中原在二线城市成都、大连都看好。这样的结果，我们其实看到市场不管是交易量上升也好、下降也好，从78年成立到现在08年始终如一，就是买卖双方见面、透明交易、不吃差价就这么一直走下去，走了30年，所以不管市场遇到什么状况都会坚持下去，但是确实是见证了房地产高峰和低谷时期，这个时期应该怎么做？具有盈利的时间去开店，是利用自有的资金不的循环去走。在中国的房地产市场不是很规范，所以在早几年动用房款开店没有谁管你，只要你不出事，因为交易量在上升肯定不会出事，不出事再往下走。05年征收税的时候，我们知道深圳的中天、创辉，一系列的事都跟着过来了，其实确实是市场的交易量下降对他们的影响，还有一个是政府在不断规范这个行业发展的时候，让他资金链运转肯定是断裂了。

　　比如我记得前些年有拿房款去压商铺的，购买商铺压进来，因为那个时候商铺炒买、炒卖是很好的，我记得03年还是什么时候的事深圳有一家非常大的店倒了，是拿钱去购买商铺，因为那个时候商铺是很厉害的，现在的商铺出租率也是很高的，投资也是不错的，可能是因为整体交易量的下滑。所以我觉得不管怎么做，其实企业内部，包括现在很多中介，动用不了客户房款，市场越来越规范了，资金链在正常运转的时候是有问题的。还有我们知道不能动用更多的钱去作为企业的支持，要靠盈利去做，这样是占有很大资金的，这样对资金运转和内部管理是非常非常重要的，所以更重要的，我觉得应该是，就像那次我们开年会的时候我讲，你的员工和你的企业价值观是否相同，价值观相同会形成稳定良性发展的态势，自然随着市场不断增长，不管增长幅度在2%还是20%也好都会使你正常走下去，当你正常走下去的时候肯定是始终如一的观念走下去的，这种情况下其实企业才能长远，也一定是老老实实的现象，诚信的、规范的，不是喊口号。

　　【马磊】：我觉得在接触了很多中介公司的老总之后，大家可能都有一些共同的观点，比如刚刚两位老总说到的，相信上海嘉宾也有同样的结论吧，市场情况占一定的份额，但是最根本的还是在公司内部。

　　【王扶雨】：对于中介出现的一系列的情况，一个是内部的扩张过渡，一个是门槛不高，对外部来说是监管不利。我刚刚听了北京的胡总说的，主要还是从中介自律的角度考虑的，对这个问题叶总你是怎么看的？

　　【叶小平】：自律这个问题，大家都说诚信，在行业里面无外乎还有不讲诚信的从业者，造成行业的文化阴影。从自律，包括诚信来讲，绝大多数没问题，但是一旦出现这种问题，可能对行业影响相当大。全靠自身的资金，自有的资金或者集团的资金来成长发展的话，可能不太存在什么问题，但是企业经营不善了关门了也损害大众利益，如果从前面讲的观点来讲比较赞同刚刚说的那个。

　　【王扶雨】：一系列的事件，有外部的原因，也有内部的原因。单从内部的原因找，已经有了，我想施总可能看的比较清楚。

　　【施宏睿】：刚刚说自身业内或者自身企业的经营很重要，包括一些基本原则，学雷锋，不吃差价，不动用客户资金投资，做好我们自己的发展，是这个行业或者这个企业发展的根本，但是我在这个观点上还是需要补充，为什么呢？说到所有的结合之后最后还是要看市场，也许胡总会说市场只是占10%，我这里真的要讲一个道理是，如果说香港当时97年我们确实99%的企业都不会参与吃差价，都是正规的经营，也是有很诚信的方法去经营，但是市场持续的低迷，最后我们还是敌不国市场的。在97、98风暴之后，香港的企业为什么从十几家有品牌的企业最后变成两家有品牌的集团？这是因为市场的最后来临，把这个行业洗牌了。上海在05年的时候其实同样遇到这一拨，也洗掉了一些正规经营的企业，包括我们说21世纪的前身，包括我们有台资品牌的太平洋，这些都是很诚信经营的，但是在05年持续两年多在上海、在北京市场被洗掉。

　　今天我们还是想谈谈我们今天提的重点，深圳已经进入了下跌75%到80%的，如果这种情况持续半年到一年的话，可能胡总会看到广州和深圳会出现诚信公司也会面临关店以及自身是否可以持续经营发展下去。我大胆地说一句，如果说十年才知道这个市场的变化，深圳现在是启动了，我们的北京也许说还没有进入市场大变化逆转的时候，如果真的进入了市场变化逆转的时候，可能再不只是说做好自身内部勤练内功如何经营那么简单，而是更需要结合市场的变化作出更准确的判断，这是我们对于市场为什么还是觉得市场最后还是决定胜负的关键。

　　【王扶雨】：施总刚刚是从企业内部，就是说这个企业中介公司能够长期存在继续发展根本的就是在企业核心竞争力的提炼，关键的那些公司可能存在简单的不是在经营。

　　【马磊】：如果时间允许的话我们会让胡总和施总进行小的PK，但是时间关系不会让你们进行下去，因为胡总认为是一层，施总说我们只要诚信经营肯定挺不过去，但是施总和宫总，刚刚宫总说到了中原的石先生说过一句话，说在大市不好的时候中介都是在排队赴死的，但是我们中原要做一个最后死的那一家，如果说像刚刚施总所说到的97、98年的时候，那个时候香港有十多家的品牌公司，最后只剩下两家的品牌公司，这两家可能前七家排队赴死，但是最后到那儿的市场回暖就活下来了，这可能是我们今天论坛得到的最宝贵的东西，就是说目前北京市场像胡总所说到的还没有经历十定经济周期运转在里面，所以会经历很多东西，可能将来再进行这种层面的PK或者思想的交流更合适一些。但是今天的嘉宾也给我们今天存在的大规模关店的现象提出了一些非常有意义的原因，第一就是在市场不好的时候，不好到一定程度的时候可以通过自身的经营、不吃差价、不挪用客户资金来在这个市场上站稳脚跟，但是如果市场不好的时候可能需要更先进的模式，比如瘦身，或者说更多的让自己能够继续生存的模式，让自己的公司、让自己的品牌能够在这个市场上存续下去。但是归结来看，我想今天最终的结论可能第一，很多时候我们需要通过中介才能完成二手房的交易，第二，我们目前的市场的确不好，但是不好到哪种程度，可能各个公司心里非常清楚，但是我们公司也应该做好应对最困难局面的准备。感谢上海，也感谢深圳的嘉宾，当然更感谢北京的两位嘉宾，在今天堵车的情况下来到我们现场，也感谢广大的网友关心我们的论坛，我们今天的三地连线聚焦中介关店的事件到此结束。