坚持能动司法理念，多方协作高效盘活大型烂尾楼盘

福安法院：某房产烂尾项目盘活复建系列执行案

——坚持能动司法理念，多方协作高效盘活大型烂尾楼盘

【案情简介】某房地产公司在福安市赛岐镇开发的某房产项目原定于2016年6月交房。2015年，某房地产公司因经营不善、资金链断裂，导致项目烂尾停工。而后，金融机构、建设工程公司、购房业主等先后向福安法院、宁德中院、福州中院、福建高院、厦门仲裁委提起诉讼、仲裁，进入执行程序的案件达114件，涉案标的额仅本金就高达4亿余元，另有1.57亿元的建筑工程施工合同纠纷尚在审理阶段。因诉讼执行，该项目土地及在建未售房产被福州中院、福建高院查封，上百户未交房业主数十次到省市县三级党委政府上访，30多户业主在未竣工验收、安全隐患严重的情况下，自行装修搬迁入住，引发了一系列社会稳定、住房安全问题。2020年，福安市委、市政府和某房地产公司、抵押权银行曾与福州中院协调推动该项目土地及在建未售房产的司法拍卖，希望引入第三方盘活复建该“烂尾楼”，后因起拍价过高而流拍，执行陷入僵局。

2022年11月，福安法院为妥善解决该房产烂尾项目问题，成立处置专案组，以专案形式，集中力量、统一攻坚该系列案。经过一年的努力，最终以1亿多元的价格将该项目土地及在建未售房产（共计822套，面积136546.7平米）拍卖成交，成功引入了第三方接手该项目。目前，该项目已启动复建和预售工作，停工八年、长满荒草的“烂尾楼”，重获生机，缠访多年的业主重获希望。主要做法是：一是组建小组集中力量攻坚，成立由分管领导、执行局长、办案骨干组成的专案组，召开26次专题会议研究评估、拍卖、流拍、办证过户、信访等各类风险，细化执行方案。二是多方联动提高处置效率，主动与当地党委政府沟通、协调，确定“党委领导、政府支持、法院主导、部门联动”的处置模式，建立联动机制，福安市委书记多次召开会议专题研究推进该项目处置，市政府副市长牵头政府相关部门协调解决处置过程中遇到项目档案调取、成交过户、税费缴纳等问题。三是分项评估打牢分配基础。加强对评估机构的指导，先后15次组织各方前往现场勘查评估工作，对土地与建筑分开评估，对涉及工程款优先受偿的主体工程、绿化景观工程、消防工程、门窗栏杆工程等进行分项评估，为推动拍卖款的公平分配打牢基础。四是明确义务深化访源治理，着重提示买受人交房办证义务，在拍卖公告对买受人设置附随义务即买受人需承继原房地产开发公司对原购房业主的交房办证义务，从源头防范未交房业主的信访问题。

【综合评述】稳妥解决“烂尾楼”，让“烂尾楼”盘活复建交房，关系到“稳民生”的大问题。福安法院紧紧依靠党委领导，坚持能动司法理念，深化“党委领导、政府支持、法院主导、部门联动”的司法处置模式，创造性地确定了“整体处置、一体挂拍、精准识别、附随义务”的处置方案，最终引入第三方公司接盘复建，使停工八年之久的房产烂尾项目重焕生机。同时，对买受人设置无偿建设交房的附随义务，从源头上降低了购房群众因交房办证问题再次信访的风险，在顺利实现“保交楼”目标的同时，一体推进“四源共治”，既保障人民群众的财产安全，又维护了社会稳定。