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9日，9·8投洽会上传来消息，福州市公布了未来三到五年，将实施中心城区1800多万平方米的危旧房改造工程，共八幅地块，并对外招商开发。应该说，继2000年苍霞棚屋区改造以及2007年八一七路中轴线改造工程之后，此次是福州最大的旧城改造项目。业内人士纷纷表示，福州加速棚屋区改造，城市将迎来新一轮的发展机遇。 那么，如此大规模的旧城改造，会对楼市产生影响吗?中心城区的房价还会上扬吗?开发商又从中可以得到怎样的商机? 【政策速递】3年1800万m2旧城改造 在正在厦门举行的投洽会上，福州重点推出了位于中心城区、总占地面积达1800多万平方米的八幅地块，招商开发。 这八幅地块分别位于鼓楼区、台江区以及晋安区。此次纳入改造推介的鼓楼区地块有3幅，用地面积约405.9亩(约27.03公顷)，拆迁总面积达30.2万平方米。分别是乌山西路福大片地块，约320亩(21.3公顷)；灰炉村地块，征地25.93亩(1.73公顷)；湖头街地块，征地约60亩(4公顷)。台江区推介地块2幅，总用地面积约390.65亩(约26.07公顷)，拆迁建筑总面积约32万平方米。 分别是上海新村街地块，占地面积约176.7亩(11.77公顷)，以及太平汀洲地块，占地213.95亩(14.3公顷)。除鼓楼和台江外，另外三幅地块，两块在晋安，一块在马尾。 据了解，这八幅地块计划三年内基本完成改造任务。除此外，2009年福州城区将实施500万平方米的危旧房拆迁改造工程，目前正在启动的项目就有36个。 【影响】旧城改造 缓解地荒 “旧城改造项目的对外公布，对楼市来说的确是件幸事，最直接的影响莫过于对土地供应量不足现状的改变”，零距离营销副总杨臻称，按照3年1800万m2的量，意味着每年都有近600万m2的土地供应量，大大缓解楼市“地荒”的现状。 据了解，近年来，福州土地供应一直处于“僧多粥少”的状态，连续数年均有地王产生。2007年遭遇楼市深度调整，土地频频流拍，政府推地谨慎，2009年上半年楼市回暖，开发商积极拿地，但却只有少幅地块推出。部分开发商土地储备持续减少，甚至面临着断炊的困境。“旧城改造的消息，将会对缓解土地供应的现状起到立竿见影的作用，甚至于接下来第四季度的土地拍卖都可能因此受到影响。毕竟，在这么大的开发量面前，开发商的心态和计划都会重新调整和规划。”这一观点，得到了众多业内人士的肯定。群升地产总经理肖斌称，“从这些土地的地块面积以及开发量来看，甚至有可能平抑地价，避免新地王的产生。” 中心复兴 老城新貌 “八幅地块，全部位于中心城区，城市面貌会发生质的改变。”杨臻称，最为关键的是，中心城区将迎来全新的时代———“中心复兴”的鼎盛时期。 “老城区有其得天独厚的优势。”肖斌称，无论是交通、配套、人文氛围都非常成熟，但老城区拥挤、逼仄，不但开发商难有地块开发，购房者亦转战城外，新区大盘层出不穷，中心城区的开发，显得有些黯然失色。然而，这八幅地块的推出，将改变这种现状，让中心城区重现新城，人们的选择将重新回归市中心。 “事实上，楼市发展这些年，人们已经将目光重新投到中心城区”，杨臻称，老城区楼盘凭借得天独厚的地段、社会资源优势撑腰，以高起点的市场定位牢牢地吸引着都市精英级客户。中心城区的房价一直稳中有升，而且随着楼市的深度调整，人们发现中心城区的抗跌性能最强，保值增值的能力可谓“非同一般”。“未来几年，随着旧城改造，中心城区板块将以绝对的优势占据着楼市的主流地位。而城区大量上市的商品房，将会对城区的房价也起到一定的平抑作用。”那么，中心城区的复兴，将会对新区的项目产生影响吗?“在一定程度上，会产生影响”，正祥集团执行总裁江映辉称，毕竟新区在交通配套等方面与中心城区比会有所欠缺，因此新区项目的开发商在经营项目时，面临的压力更大些，他们在操盘时，需要投入的精力也更多些。 楼市现状 改变不大 对于楼市而言，如此大面积的旧城改造，会不会对楼市现状有所影响?“对于楼市现状来说，改变不大，它的影响要滞后些”，肖斌称，毕竟这些项目是旧城改造，拆迁加上建设周期等等，至少要等三到五年后才能面市，并不会对现有楼市有太大影响。 “未来几年内，影响应该也不会太大”，肖斌分析，从公布的八幅地块来看，需要拆迁安置的面积亦不小，而且地块重新规划之下，新增了商业、办公、酒店等项目，相比较之下商品房供应的面积并不是特别多。以台江太平汀洲地块为例，占地213.95亩(14.3公顷)，拆迁面积约20万平方米，住宅供应只有约7万平方米。 因此，即使旧城改造项目上市，新增的商品房面积并非是大量供应的规模，在强劲的刚性需求下，亦是商品房市场供应的部分产品而已。 “当然，从另一方面来说，旧城改造项目会对楼市产生一定的影响”，江映辉称，一旦拆迁工程启动，就会面临着拆迁户的买房刚性需求问题，一定程度上促进着楼市成交量。 实力地产 操手项目 如今，旧城改造的八幅地块已正式推出，开始招商开发。 业内人士称，福州此举让遭遇金融危机后正开始“回归”的地产开发商们嗅到了商机。对于开发商而言，福州城区地产开发有了更多选择，一些开发商可能会把重心转向危旧房(棚屋区)改造。 “城区地块的价值，对于任何开发商而言，诱惑都是非常大的”，江映辉称，开发商之间的角逐与竞争将会更加激烈。 从这次公布的地块来看，面积相对较大，其中鼓楼乌山西路福大片地块就有约320亩。“这样的城区地块，有可能吸引更多的一流开发商参与开发”。 “从旧城改造的项目来看，对开发商的要求也越来越高了”，杨臻称，拆迁的地块不单单是简单的住宅改造，而是涉及商业、办公、酒店及酒店公寓、住宅等，是一个城市综合体的建设，这就需要开发商有相当的实力，并有开发多种业态的经验。 “当然，从这次旧城改造项目来看，给开发商设置的门槛相当宽松，例如土地出让金不需集中支付等等，都会让一些有兴趣房地产行业的企业参与其中，福州因此有可能新增一些开发企业。”杨臻预测道。 |
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