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市民杨女士与金某斯公司 签订了两份房屋使用权转让协议 然而 杨女士在支付完购房款项后 迟迟未等来交房 却等来案涉房屋未经商品房预售许可 不具备办理产权登记条件 根本无法转让的噩耗 杨女士怒将该公司及法人告诉法庭 近日 厦门市湖里区人民法院 审理并宣判了这起房屋买卖合同纠纷案 案情简介 2014年3月16日，杨某宝与金某斯公司分别签订了两份《房屋使用权转让协议书》，合同载明金某斯公司已取得某阳光公寓使用权，杨某宝对该项目有充分了解，受让该公寓其中两套房屋，房屋使用年限为70年，签订协议同时一次性付清总房款，金某斯公司应于2014年6月30日前将房屋交付杨某宝使用等相关事项。同日，杨某宝向该公司法定代表人叶某霞转账并支付了两套房屋款合计58万余元。 金某斯公司在收取款项后，一直未向杨某宝交付案涉房屋。 杨某宝诉称： 我后来才知道，案涉房屋未经商品房预售许可，且不具备办理产权登记条件，根本无法转让，那之前签订的两份《房屋使用权转让协议书》依法无效，金某斯公司应当返还我已经支付的两套房屋的购房款及相应利息。叶某霞是实际收款人，作为该公司的法定代表人，滥用公司法人独立地位，存在与金某斯公司财产混同的情形，应当承担连带清偿责任。 金某斯公司辩称： 我公司通过正当合法合理的手续受让了案涉房屋的使用权，有权依法予以处置；此前我们也将该事实向杨某宝披露，她是在明确清楚的情况下签署协议的。现在双方的问题是交房问题，而非合同效力及退款问题。交房事宜因政策等客观原因推迟，非我公司主观过错造成。案涉合同是使用权的转让和交易，不属于城市房地产等管理法律法规调整的范畴，双方之间的交易不以取得预售许可证等为前提。 叶某霞辩称： 我与杨某宝没有合同关系，所收款项系由公司授权，属于公司行为，与个人无关；且我作为金某斯公司的法定代表人，只是履行职务行为，不应承担合同责任。 法院审理 湖里法院经审理认为，金某斯公司与杨某宝之间签订的案涉合同约定的内容实际为房屋买卖，双方订立的案涉合同名为《房屋使用权转让协议书》，实为对案涉房屋进行预售的房屋买卖合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。金某斯公司作为出卖人未取得案涉房屋的商品房预售许可证明，故案涉合同依法应当认定无效；金某斯公司基于无效房屋买卖合同收取的款项，应当予以返还。 结合本案证据，杨某宝签订案涉合同时应当知道案涉房产尚未取得商品房预售许可证明，双方对案涉合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，杨某宝主张金某斯公司支付利息，没有法律依据，不应予以支持。 此外，杨某宝提交的证据不足以证明叶某霞滥用公司法人独立地位和股东有限责任严重损害公司债权人利益，故其主张叶某霞与金某斯公司共同返还购房款，不应予以支持。 法院判决 湖里法院经审理判决杨某宝与金某斯公司于2014年3月16日签订的两份《房屋使用权转让协议书》无效。金某斯公司应于本判决生效之日起十日内返还杨某宝购房款583968元； 在此要提醒大家 购房时务必注意开发商的销售资格 切莫因此掉入开发商的陷阱之中 必要时要学会运用法律武器 维护自己的合法权益 |
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